Оплата наличными по договору аренды нежилого помещения между юр лицами

Образец договора аренды офиса между юридическими лицами в 2019

Оплата наличными по договору аренды нежилого помещения между юр лицами

Соглашением аренды, заключаемым между двумя сторонами – юридическими лицами, является документ, служащий юридической основной договоренностей между сторонами при сдаче в аренду офисного помещения.

Часто составление такого документа сопровождается ошибками, поэтому рекомендации специалистов по его составлению просто необходимы.

Договор должен содержать свои условия, отличные от иных арендных соглашений. Для оформления сделки по аренде офиса, которая должна заключаться между организациями (юр. лицами) нужно подготовить определенные бумаги.

Сделка по аренде офисного помещения, заключаемая между предприятиями, либо организациями, всегда имеет свои условия. Эти условия должны указываться в тексте соглашения.

К ним относятся следующие стандартные условия:

  1. Арендодатель должен быть собственником офисного помещения.
  2. Арендатор – тот, кто принимает в аренду офис на какое-то время и платит арендную плату за использование чужого недвижимого имущества.
  3. Передача объекта недвижимости в арендное пользование должна быть оформлена за плату, которая устанавливается в отдельных случаях индивидуально.
  4. Технические и эксплуатационные характеристики офиса следует описать отдельным пунктом и максимально подробно, согласно техническому паспорту недвижимости (п.3 ч.2 ст.607 ГК РФ).
  5. Арендное соглашение должно иметь условия, диктующие размеры и способы платежей арендной платы (п.1 ч.2 ст.654 ГК РФ). Нужно учесть размер аренды, согласованный сторонами, а также – сроки платежей, способы и порядок оплаты.
  6. Изменять условия оплаты аренды, её размер можно 1 раз в год, не заключая при этом дополнительное соглашение, либо прописывая в новом договоре (п.21 Постановление №73 ФАС Северо-Западного округа РФ).
  7. Обязательно указывается срок действия документа. От этого зависит назначение арендной платы и необходимость регистрировать документ в ЕГРН.

Арендная плата может быть выражена как в наличных денежных суммах, так и в иной форме, но обязательно согласованной между сторонами. Это могут быть товары или продукт производственного процесса – готовая продукция.

Такой маневр разрешен п.1 ч.2 ст.614 ГК РФ. Практика показывает случаи, когда вместо оплаты аренды деньгами, арендатор расплачивается с хозяином офиса предоставлением арендодателю каких-либо услуг.

Способ расчета безналичный – тоже является актуальным, который между юридическими лицами осуществляется чаще, чем оплата наличными.

Обратите внимание! Если помещение только что было куплено, и процедура передачи в собственнические права только начата, тогда сделку передачи помещения в аренду тоже можно будет совершить.

Такое возможно лишь тогда, когда документы после купли-продажи уже переданы в Единый государственный Реестр, но еще записи не вносились в базу данных Росреестра. Это разрешается п.10 Постановления №73.

Порядок проведения аукциона на право заключения договора аренды земельного участка рассматривается на этой странице.

Когда предприятия составляют договор аренды коммерческого помещения (нежилого), заключаемый между юр. лицами (компаниями), тогда правила составления такого документа одинаковые, как и при составлении арендного контракта с физ. лицами (гражданами).

Но есть и свои тонкости в процедуре оформления. При составлении договора важно указать полное название, а также, к какой именно организационно-правовой форме принадлежит юридическое лицо – ООО, ОАО, ЗАО, КП и прочее.

Кроме этого важно представить реквизиты предприятий, организаций, юридические адреса, по которым они зарегистрированы.

В договоре еще важно указывать представителя – физическое лицо, являющееся должностным, который представляет интересы предприятия. Для этого предварительно с поверенным лицом заключается доверенность, оформленная у нотариуса.

В целом структура договора может быть следующая:

  1. Название документа, его номер, место и дата составления.
  2. Представление сторон – наименование юридических лиц, их краткие реквизиты, контактные данные и адреса.
  3. Обозначается предмет договора. Он является передачей в аренду офисного помещения, расположенного по такому-то адресу. Затем указываются прочие его характеристики.
  4. После этого описываются условия передач в аренду.
  5. Сумма – это сумма арендной платы за весь период.
  6. Срок, либо документ может быть бессрочным соглашением.
  7. Обязанности сторон. Здесь может быть указан порядок оплат за аренду, способ оплаты и прочие условия.
  8. Ответственность участников заключенной сделки, которую они могут понести при каком-либо нарушении условий договора.
  9. Спорные моменты.
  10. Реквизиты, подписи сторон и скрепление печатями предприятий.

Ссылка на скачивание образца договора находится здесь.

Обратите внимание! Нет образца арендного соглашения, которое было бы в унифицированной Росстатом форме. Поэтому юристы, когда составляют такой договор, всегда пользуются обычным стандартом арендного соглашения.

Они лишь вносят в него необходимые сведения, соответствующие действительности договоренностей сторон между собой. Самое главное, чтобы все то, о чем договорись стороны, были адекватно отражены в тексте соглашения.

Необходимые документы

Документы следует собирать следующие:

  • учредительная документация предприятий;
  • уставная документация предприятий;
  • документы на право собственности недвижимости в виде офиса;
  • техническая документация на недвижимость;
  • доверенность и гражданские паспорта представителей предприятий – должностных лиц.

Нужно обязательно приложить к договору аренды подробный план здания и самого офисного помещения. Это должно быть изображено графически на бумажном носителе.

В плане должны быть отмечены габариты площадей, а также расположение комнат, коридоров, окон, дверей и прочего. Такое правило указывается в Постановлении №А56-28459/2012 орт 15.04.13 г. ФАС Северо-Западного округа России.

Чем подробнее будут расписаны все детали комнат, особенности помещения, наличие санузла и прочего, тем быстрее и полноценнее произойдет оформление самой сделки.

Так делается для того, чтобы показать, какое именно помещение будет сдано в аренду, если сдается только часть офиса, либо часть здания под офис.

Тогда при регистрации арендного соглашения, по которому сдается часть помещения, предоставлять целиком кадастровый паспорт будет не обязательно.

Если будет приложено к договору графическое изображение офиса, тогда кадастровый паспорт в Россреестр сдавать не обязательно. Это разрешено нормами Постановления №73 от 17.11.11г. (п.9), которое дает изменения в ГК РФ об арендном договоре.

Обратите внимание! Если объект аренды описан недостаточно, то предполагаемый арендатор имеет полное право обратиться в суд за признанием такого контракта недействительным. Это допущение прописывается в п.15 Постановления №73.

Если арендатор своевременно не обратится в суд за разрешением проблемы с недействительностью договора, тогда судом может быть признано, что по своей неосмотрительности он заключил сделку с арендодателем.

Это сказано в п.5 Письма ВАС России №162 от 10.12.13 г. Все особенности договора следует выяснить заранее, также как и цель использования офиса.

Сначала стороны договариваются, затем, составляют договор в присутствии нотариуса, а потому только все, перечитав и учитывая детали, следует подписывать договор.

Сроки действия договора аренды офиса между юридическими лицами

Срок договора может быть разным, все зависит от того, какой выберут стороны сделки. Если договор краткосрочный, тогда он не будет заключаться на период более 12 месяцев. Если договор долгосрочный, тогда период его действия будет более 1 года.

Когда же договор бессрочный, тогда сроков в нем вообще не указывают. Когда арендодатель не заявляет никаких претензий арендатору, тогда бессрочный договор будет действовать. Как только одна из сторон проявит инициативу прекращения договоренностей, тогда бессрочный договор будет расторгнут. На практике арендный договор по использованию офиса часто заключается на срок 5 лет.

Регистрация

Гражданский Кодекс России не содержит подробностей о проведении процедуры гос. регистрации контрактов аренды по нежилым помещениям. Поэтому Письмом №53 от 01.06.2000 г. ВАС России разъяснено, что к таким сделкам и их регистрациям применим п.2 ч.2 ст.651 ГК РФ.

На основании п.2 ч.1 ст.433 Гражданского Кодекса все соглашения аренды не должны проходить регистрационную процедуру в ЕГРН (Едином гос. Реестре недвижимости), если заключались на срок менее 1 календарного года.

Но если договор заключили на 1 год или дольше, то тогда его обязательно следует регистрировать.

Обратите внимание! Только после проведения регистрационной процедуры в Регпалате, договор будет считаться заключенным. Но обращайте внимание на сроки его действия.

Если договор аренд офиса будет действовать менее 12 месяцев, тогда он считается заключенным и без прохождения регистрации. Такое соглашение обретает правовую силу со времени его подписания обеими сторонами.

Нюансы

К нюансам можно отнести все те детали, которые обычно всплывают при сделке еще у нотариуса. Важно обсудить эти детали до подписания соглашения, чтобы не возникало потом споров, доводящих до суда.

Если стороны хотят продлить договор аренды, тогда арендатор должен обратиться письменно арендодателю с просьбой продления.

Законом предусмотрено, чтобы арендодатель, являющийся собственником офиса, смог расторгнуть договор в одностороннем порядке по своей инициативе. Обычно это происходит тогда, когда арендатор стал систематически не выполнять условия договора.

После такого досрочного прекращения отношений арендатор обязан выплатить всю оставшуюся сумму арендной платы в качестве морального ущерба.

Договор аренды офисной недвижимости, который должен быть заключен между юр. лицами, не является унифицированной, шаблонной формой.

Его следует рассматривать, как документ, который составляется строго на обоюдной договоренности и согласии сторон. Документ регистрируется в Регпалате только тогда, когда сроком его действия является период более 12 месяцев.

Как сдать офис в аренду быстро, узнайте тут.

Про договор аренды офиса между физическим и юридическим лицом рассказывается в этой статье.

Источник: http://kvartirkapro.ru/obrazec-dogovora-arendy-ofisa-mezhdu-juridicheskimi-licami/

Флп сдает в аренду нежилое помещение. налоги и бухгалтерский учет, № 10

Оплата наличными по договору аренды нежилого помещения между юр лицами
вопрос с форума

Начнем с того, что как в договоре аренды, так и в договорах с коммунальщиками обязательно должна быть информация о сторонах, и в частности — об арендодателе/потребителе. Поэтому там четко видно, это «обычное» физическое лицо или физическое лицо — предприниматель (далее — ФЛП)…

Разница в том, что в первом случае ваш арендный договор будет регулироваться § 4гл. 58 ГКУ, а во втором — и § 5 гл. 30ХКУ.

Подробнее об этом моменте (правда, в отношении другого объекта аренды — автомобиля) вы могли прочитать в нашем комментарии к решению ВСУ в «Налоги и бухгалтерский учет», 2012, № 53, с. 44.

По большому счету, отличие в том, что во втором случае к деятельности ФЛП применяются те же нормативные акты, что и к деятельности юридических лиц (ч. 1 ст. 51 ГКУ).

Напомним также, что в обоих случаях, если срок договора аренды недвижимости превышает 3 года, он подлежит нотариальному удостоверению (ч. 2 ст. 793 ГКУ), а право пользования арендованной недвижимостью — госрегистрации (ч. 1 ст. 794 ГКУ).

Who is кто и кто есть who?

Давайте разберемся, в какой ипостаси физлицу можно заключить договор аренды. Подчеркнем: договор аренды именно нежилого помещения.

В принципе, законодательство не ограничивает право собственника объекта недвижимости — физического лица передавать любой свой объект (как жилой, так и нежилой) в аренду (наем). При этом анализ § 4гл.

58 ГКУ указывает на то, что эти нормы направлены на регулирование таких операций именно с нежилой недвижимостью! А вот наем (аренда) жилья регулируется совсем другой — гл. 59 ГКУ. Причем в § 5 гл. 30ХКУ речь прямо идет именно об «имуществе производственно-технического назначения» (ч. 2, 3 ст.

 283 ХКУ) и даже еще «прямее»: имуществе, передаваемом «для осуществления хозяйственной деятельности» (ч. 1 ст. 283 ХКУ)!

Наше «хождение по кодексам» давайте закончим в НКУ. Устанавливая порядок налогообложения доходов от передачи в аренду недвижимости, он не делает различий между жилыми и нежилыми объектами.

Но! В контексте того, кто в договоре аренды фактически выступает как сторона-арендодатель — «обычное» физлицо или ФЛП, — отметим самое важное: п. 170.

1 НКУ посвящен обложению доходов конкретно физлица, но не ФЛП! В то время как ФЛП нужно руководствоваться ст. 177 НКУ.

В чем разница? А в том, что в первом случае — если вы по договору аренды выступаете как «обычное» физлицо — НДФЛ должен быть удержан со всей суммы арендной платы! Причем если ваш арендатор — субъект предпринимательской деятельности, то согласно п.п. 170.1.2 НКУ (ср. 025069200) он на правах вашего налогового агента обязан сделать это в день перечисления вам арендной платы.

Во втором случае

арендодателю-ФЛП позволено уменьшить свой облагаемый доход на сумму расходов, связанных с получением такого дохода

Что для этого нужно, читайте в следующем подразделе статьи. При этом ваш арендатор — уже не агент и ничего удерживать не должен, а перечисляет вам договорную сумму полностью.

Кстати, составляя отчет по форме № 1ДФ, согласно п.п. «б» п. 176.2 НКУ арендатор должен отражать выплату такого дохода «обычному» физлицу с кодом «106» (соответственно — с заполнением граф 4 и 4а). А выплату в адрес ФЛП — с кодом «157» и без заполнения граф 4 и 4а (см. подкатегорию 103.25 БЗ).

Здесь же нужно сказать пару слов и о получении арендной платы.

Известно, что Инструкция № 492 устанавливает разные порядки для открытия банковского счета «обычными» физлицами и ФЛП. Причем последние наравне с юрлицами отнесены к субъектам хозяйствования (п. 1.

2 Инструкции № 492) и об открытии «ФЛП-счета» (в отличие от счета «обычного» физлица) банк обязан уведомить фискалов (п. 1.13 Инструкции № 492). Именно на этот «предпринимательский» счет ФЛП следует принимать безналичную оплату от арендатора (подробнее см. ниже).

Но никто не запрещает ФЛП принимать оплату аренды  наличными. Внимание: несмотря на то, что вы занимаетесь торговлей и, видимо, применяете РРО, сегодня налоговики уже не возражают против приема вами такой оплаты «мимо» РРО (см. «Налоги и бухгалтерский учет», 2014, № 92, с.

 10, а также свежую консультацию в подкатегории 109.02 БЗ). Но держите ушки на макушке! ☺

Вывод: теоретически вы таки могли бы выступать в договоре аренды в качестве арендодателя своей нежилой недвижимости и как «обычное» физлицо, и как ФЛП. Вон и фискалы в подкатегории 103.

09 БЗ прямо признают, что в таком случае физлицу регистрироваться как ФЛП не обязательно (хотя конкретно для вас это, видимо, не важно, поскольку из вопроса видно, что вы — ФЛП). Но, возможно, вам интересно узнать, что налоговики в подкатегории 107.

03 БЗ даже разрешают ФЛП сдавать свою нежилую недвижимость не в рамках своей, так сказать, основнойпредпринимательской деятельности, а именно как «обычному» физическому лицу (разумеется, с соответствующим налогообложением согласно п. 170.1 НКУ).

Поставим на теории точку. И перейдем к практике.

Кто вы, мистер арендодатель?

Как мы уже отметили, налогообложение арендной платы согласно п. 170.1 НКУ происходит очень просто: как удержание НДФЛ по ставке 15 (17) % со всей суммы. Но вряд ли это вам выгодно… ☹

А если вы в роли арендодателя захотите уменьшить базу налогообложения на сумму расходов по уплате тех же неизбежных коммунальных платежей, то для этого надо:

а) быть ФЛП (хотя собственно расходы важны лишь для общесистемщиков);

б) подтвердить такие расходы платежными документами;

в) иметь на руках договоры с коммунальщиками, в которых вы выступаете — внимание! — именно в качестве ФЛП (подкатегория 104.05 БЗ).

И вот здесь мы подошли, пожалуй, к главному — договорам с поставщиками «коммуналки» (электроэнергии, природного газа, тепла, воды и т. д.).

Общеизвестно, что цена (тариф) коммунальных ресурсов пока что существенно отличается для потребителей (абонентов) двух разных категорий: 1) «обычных» физлиц (граждан) и 2) ФЛП (наравне с юрлицами).

Например, в разд. 2 Временной методики расчета розничного тарифа на потребленную электроэнергию, тарифа на передачу электроэнергии по местным (локальным) электросетям и тарифа на поставку электроэнергии, утвержденной постановлением НКРЭ от 06.05.98 г.

№ 564, потребители разделены на две группы: субъекты хоздеятельности + ФЛП (группа 1) и население (группа 2).

Кстати говоря, договор с потребителями группы 1 в отличие от договора с группой 2 предусматривает предварительную оплату! ☹

Подобно этому согласно ч. 1 ст. 1 Закона Украины «Об основах функционирования рынка природного газа» от 08.07.2010 г. № 2467-VI также различаются так называемые бытовые потребители (население) (п. 17) и потребители — физические лица — предприниматели (п. 22).

То есть уже при заключении договоров с коммунальщиками (особенно в отношении такого объекта аренды, как нежилое помещение) у вас просто не останется другого варианта, кроме как выступить именно в качестве ФЛП. Хотя, в общем, понятно, что «нежилое» — не обязательно значит «дляпредпринимательское»… ☺

«Низзя»!.. Но можно?

Теперь подробнее об оплате ФЛП-арендодателем «коммуналки».

Итак, поставщик коммунальных услуг может легко идентифицировать вас как ФЛП, просто заглянув в договор. Но будет ли он туда заглядывать каждый раз при получении оплаты, если в платежном документе есть номер лицевого счета? Вопрос риторический.

Что касается безналичной оплаты, то обращаем ваше внимание на то, что

в п. 7.7 Инструкции № 492 прямо запрещено использовать «обычный» текущий банковский счет физлица для проведения операций, связанных с осуществлением предпринимательской деятельности

Внимание! Этот запрет продублирован многократно: в свежем письме ГФСУ от 04.04.2014 г. № 6259/5/99-99-17-02-02-16 (в отношении текущего счета), письме ГФСУ от 06.11.2013 г. № 807/99-99-16-04-18 (в отношении карточного счета), письме НБУ от 13.11.2013 г. № 25-112/22344, а также в консультации из подкатегории 135.06 БЗ.

Кстати, с использованием «наоборот», т. е. денег с «ФЛП-счета» на личные (непредпринимательские) цели, фискалы в общем-то согласны (см. подкатегорию 107.04 БЗ). ☹ Правда, они обусловливают это уплатой положенных налогов, сборов и т.д… Однако, по нашему мнению, де-факто такому использованию может помешать разве что применение к ФЛП процедуры налогового залога.

Позволим себе утверждение: соблюдение этого запрета в принципе больше волнует фискалов в части поступления денег на текущий («неФЛП») счет, а конкретнее — в части зачисления «ФЛП-доходов» на «неФЛП-счет», и меньше — в части списания денег с такого «неФЛП-счета» в уплату «ФЛП-расходов». На это указывает, например, наличие в упомянутом выше письме ГФСУ от 06.11.2013 г. № 807/99-99-16-04-18 перечня именно доходов, которые не относятся к предпринимательским, наряду с отсутствием там же перечня расходов. ☺

Заметим только, что в первом случае (поступления денег) вы таки обязаны включить в свои «ФЛП-доходы» сумму «ФЛП-выручки», полученную на «неФЛП-счет».

А во избежание риска обложения НДФЛ всей этой суммы, возможно, имеет смысл просто перебросить ее с «неФЛП-счета» на «ФЛП-счет». Внимание! Эта рекомендация не относится к единщикам (см.

«Налоги и бухгалтерский учет», 2013, № 86, с. 36).

В отношении второго случая (уплата) заметим, что нарушение этого запрета грозит вам разве что возвратом уплаченных денег обратно (руками банка, разумеется, если это прописано в договоре банковского счета) и блокированием карточки, но!.. Но примечательно, что сам НБУ в указанном письме от 13.11.2013 г. № 25-112/22344 по этому поводу, что называется, «умывает руки»…

В данном контексте мы вооружим вас самым главным аргументом, подтверждающим не столько ваше право на оплату вашей «ФЛП-коммуналки» с вашего «неФЛП-счета» (раз уж такой платеж прошел — значит, и право такое де-факто было ☺), — сколько ваше право на «ФЛП-расходы» по такой оплате! Внимание! Это ч. 1 ст. 320 ГКУ:

Собственник имеет право использовать свое имущество для осуществления предпринимательской деятельности, кроме случаев, установленных законом

Понятно, что вы являетесь собственником как своей недвижимости, так и своих денежных средств на «неФЛП-счете».

Поэтому мы считаем, что ни заключение «коммунального» договора от имени «обычного» физлица, ни оплата «коммуналки» по недвижимости с «неФЛП-счета» на налоговые последствия влиять никоим образом не должны. Что бы ни говорили фискалы в своей БЗ.

Ведь ФЛП вправе пользоваться всем своим имуществом в предпринимательских целях? Вправе (ч. 1 ст.

 320 ГКУ)! Ну а раз так, то если для получения доходов от такого имущества нужно понести определенные расходы (в данном случае — на оплату коммунальных услуг), то почему ФЛП не вправе уменьшить на них свой объект налогообложения? Даже если такие расходы и произведены от имени «обычного» физлица, а не ФЛП. Главное тут — доказать, что такие расходы связаны с предпринимательской деятельностью ФЛП, а не направлены на удовлетворение его личных потребностей как физлица.

Так что уверенно доказывайте и включайте такие суммы в графу «Расходы» вашей книги учета доходов и расходов. Туда им и дорога!..

Кстати, о подробностях открытия и пользования «ФЛП-счетом» при наличии «неФЛП-счета» и наоборот читайте в упомянутом материале в «Налоги и бухгалтерский учет», 2013, № 86, с. 36.

В заключение важное замечание: если вы свято блюдете запрет п. 7.7 Инструкции № 492, но ввиду недостатка средств на «ФЛП-счете» вам «горит» пополнить его с «неФЛП-счета», учтите вот что.

Поскольку вы — общесистемщик, то вам можно не опасаться посягательств фискалов на то, чтобы затолкать вам в доходы такое поступление на «ФЛП-счет» (не опасаться потому, что его источником формально являются ваши собственные средства).

Если что — вы легко отобьетесь с помощью вот этой консультации из подкатегории 104.04 БЗ:

Собственные средства, которые физическое лицо — предприниматель, состоящий на общей системе налогообложения, зачисляет на расчетный счет, не включаются в состав дохода (выручки в денежной и натуральной форме) и не отражаются в Книге учета доходов и расходов

Но! Если эти строки читает единщик, то пусть будет осторожным! — при подобном пополнении «ФЛП-счета» с «неФЛП-счета» фискалы требуют включать сумму транзакции в облагаемый ЕН-доход (см. подкатегорию 107.04 БЗ). ☹

А на будущее вам, как постоянному подписчику, предложение: прежде чем проделать операцию, в которой сомневаетесь, позвоните нам на консультационную линию. Именно «прежде»…

Мы своих не бросаем! ☺

выводы

  • Законодательство не требует от физлица регистрации в качестве ФЛП при намерении сдавать свою нежилую недвижимость в аренду.
  • Фискалы соглашаются с включением в расходы ФЛП-арендодателя платежей за «коммуналку» при обязательном указании им своего предпринимательского статуса в соответствующих договорах и наличии подтверждающих оплату документов.
  • Для безналичных расчетов в рамках предпринимательской деятельности ФЛП обязан открыть специальный банковский счет. Использовать для таких расчетов текущий счет физлица запрещено. Но если оплата за коммунальные услуги с текущего счета банком произведена — есть основания включить ее в расходы ФЛП.

Документы статьи

  1. ГКУ — Гражданский кодекс Украины от 16.01.2003 г. № 435-IV.

  2. ХКУ —Хозяйственный кодекс Украины от 16.01.2003 г. № 436-IV.

  3. НКУ —Налоговый кодекс Украины от 02.12.2010 г. № 2755-VI.

  4. Инструкция № 492 —Инструкция о порядке открытия, использования и закрытия счетов в национальной и иностранных валютах, утвержденная постановлением Правления НБУ от 12.11.2003 г. № 492.

Источник: https://i.factor.ua/journals/nibu/2014/december/issue-102/article-4468.html

Безналичные способы приема арендной платы, документы

Оплата наличными по договору аренды нежилого помещения между юр лицами
Купить пособие “Арендодатель-Самозанятый”

С 1 января 2019 года и физлицо, и ИП может оформить статус самозанятого и перейти на режим уплаты Налога на профессиональный доход.

ВАЖНО: Новый закон – эксперимент, который действует только в 4-х регионах: Москва, Московская область, Калужская область, Респубблика Татарстан.

Этот режим позволяет сдавать квартиру легально и платить налог 4-6%, что в целом выгодней и уплаты НДФЛ, и деятельности ИП с использованием упрощенной системы налогообложения (УСН).

По новому закону, прием оплаты в безналичной форме должен быть зарегистрирован с использованием приложения ФНС “Мой налог”. Его можно будет бесплатно скачать и установить на свой смартфон после 1 января 2019 года. Также аналогичные функции будут доступны на специальных интернет-площадках и сервисах, список которых ФНС опубликует.

Для безналичных платежей (как и для наличных) необходимо  сформировать чек в электронной форме, который должен быть направлен по электронной почте плательщику.

Банки также могут предложить услуги автоматического формирования чека при поступлении средств на определенную карту или счет. Если вы пользуетесь такой услугой банка, в договоре аренды/найма необходимо указать для зачисления платежей именно эту карту/счет.

Прием оплаты без выдачи чека является нарушением. Чек по безналичным платежам должен быть сформирован не позднее 9-го числа следующего месяца (после месяца, в котором была получена оплата).

Поскольку прием наличных платежей оформляется для самозанятых таким особым способом, необходимо внесение изменений в действующие договора.

При заключении новых договоров следует использовать специальные формы для арендодателей-самозанятых. В случае сдачи квартиры юридическому лицу важно то, что плательщик не является налоговым агентом (как это обычно бывает при аренде у физлица) – не он удерживает НДФЛ, а сам арендодатель-физлицо платит за себя налог НПД.

Обращаем внимание: в договоре важно указать, на какие именно реквизиты направляется электронный чек.

Договора для самозанятых

Все особенности деятельности арендодателей-самозанятых подробно описаны в нашем новом пособии “Арендодатель-Самозанятый”, которое вышло в декабре 2018 года. Мы планируем регулярно обновлять его и предоставлять нашим клиентам.

Купить пособие “Арендодатель-Самозанятый”

Получение арендной платы через банковский счет физического лица

Получить деньги на свой счет от арендатора физическое лицо может путем перевода или путем внесения на его счет или карту. Это может быть перевод, который совершен другой организацией со своего счета, перевод физического лица со своего счета или перевод физического лица без открытия счета.

Для безналичного перевода арендатору потребуются банковские реквизиты, которые можно указать в договоре или сообщить отдельным (лучше официальным, с подписью и печатью) письмом. К ним относятся: ФИО, ИНН (не обязательно), номер счета, БИК банка, название банка, номер корреспондентского счета банка, подразделение Центрального банка (в котором открыт корр. Счет).

При совершении перевода с плательщика, то есть с арендатора, его банк скорей всего удержит комиссию. Эта комиссия платится арендатором и не должна уменьшать сумму арендной платы. В назначении платежа следует указать «По договору аренды № ХХ от ДД.ММ.

ГГГГ за месяц ГГГГ г.». ВАЖНО: арендатор-физлицо может непосредственно обратиться в Банк арендодателя и внести деньги на его счет (по номеру счета) или на его карту (по номеру карты). Например, такой способ удобен в банке, у которого много отделений.

Также арендатор может совершить перевод со своей карты на карту арендодателя или внести деньги через платежный терминал банка на счет или карту арендодателя. Уточните, предоставляет ли ваш банк такие услуги и сообщите об этом арендатору.

Однако при переводе карта-карта с арендатора может быть удержана несимволическая комиссия, а сумма одной операции при внесении через терминал сейчас ограничена 15000 рублями. Если нужно внести больше, то придется совершить несколько операций, и банк может ввести ограничение на пополнение через одно устройство.

Возможно, в перспективе появятся другие способы оплаты – например через сеть терминалов.

Оплата найма квартиры переводом карта-карта

При сдаче декларации по налогу (НДФЛ-3) рекомендуем вам получить в своем банке или через Интернет-банк выписку по банковскому счету ИП за прошедший год. Если технически возможно, то рекомендуем вам получить также выписку по операциям с конкретным плательщиком (арендатором).

Получение арендной платы через банковский счет Индивидуального предпринимателя

Получить деньги на свой счет от арендатора ИП может только в форме перевода. Это может быть перевод, который совершен другой организацией со своего счета, перевод физического лица со своего счета или перевод физического лица без открытия счета. Возможно, в перспективе появятся и другие способы оплаты – например через сеть терминалов или через банкомат.

Для безналичного перевода арендатору потребуются банковские реквизиты, которые можно указать в договоре или сообщить отдельным (лучше официальным, с подписью и печатью) письмом.

К ним относятся: название ИП (например, Индивидуальный предприниматель Петров Петр Петрович), ИНН ИП, номер счета ИП, БИК банка, название банка, номер корреспондентского счета банка, подразделение Центрального банка (в котором открыт корр. Счет).

ВАЖНО: арендатор не может прийти в ваш банк и внести деньги на ваш счет. Даже если он придет в ваш банк, в котором у него нет счета, он должен совершить перевод без открытия счета.

При совершении перевода с плательщика, то есть с арендатора, его банк скорей всего удержит комиссию. Эта комиссия платится арендатором и не должна уменьшать сумму арендной платы.

ВАЖНО: при оформлении платежа плательщик должен указать «Индивидуальный предприниматель Петров Петр Петрович», а не просто «Петров Петр Петрович». К сожалению, по этой причине были прецеденты незачисления денежных средств.

В назначении платежа следует указать «По договору аренды № ХХ от ДД.ММ.ГГГГ за месяц ГГГГ г. НДС не облагается».

Фраза «НДС не облагается» обязательна, если ИП-арендодатель использует Упрощенную систему налогообложения (УСНО), что мы настойчиво советуем.

При сдаче декларации (отчета) по налогу (УСНО) рекомендуем Вам получить в своем банке или через Интернет-банк выписку по банковскому счету ИП за прошедший год.

Есть вопросы? – задайте их юристу портала

Проект “Правильная Аренда” готов предоставить весь спектр услуг для собственников квартир (домов), сдающих недвижимость в аренду:

Источник: https://moskvarenta.ru/finansovyie-uslugi/priem-platezhej-za-arendu-zhil-ya/beznal/

Сдача нежилого помещения в аренду: регулирование, порядок, оформление | Правоведус

Оплата наличными по договору аренды нежилого помещения между юр лицами

Процедура аренды объектов нежилого фонда представляет собой форму имущественного договора, согласно которому арендодатель (собственник помещения) передает арендатору (нанимателю) объект недвижимости во временное пользование на условиях арендной платы. Чаще всего такие сделки по аренде совершаются между юридическими лицами либо индивидуальными предпринимателями.

Порядок аренды помещений нежилого фонда регламентируется ГК РФ, ФЗ РФ «О государственной регистрации недвижимости». В соответствии с Гражданским кодексом РФ договор аренды, который заключается на срок менее 12 месяцев, не подлежит государственной регистрации, при этом, соглашение, оформленное более чем на год, в обязательном порядке регистрируется в компетентных органах.

Сдаче в аренду подлежат различные сооружения, здания в целом либо отдельные помещения, входящие в нежилой фонд. Аренде не подлежат отдельные элементы помещений (например, подвальное помещение, крыша, лестничный марш и т.д.).

Нежилое помещение передается арендатору вместе с документами и ключами, в противном случае договор расторгается на основании отсутствия условий для эксплуатации помещения.

Аренда объектов нежилого фонда: оплата налогов

Сдача в аренду любого жилого или нежилого помещения непосредственно связана с вопросами уплаты налогов с получаемой прибыли.

Многих ответственных собственников помещений, в частности, физических лиц, интересуют ответы на вопросы – в каком размере нужно платить налог, нужно ли при этом регистрироваться в качестве ИП, и многие другие.

Попробуем разобраться во всех тонкостях сдачи в аренду объектов нежилого фонда. Итак, нужно ли платить налоговый сбор при сдаче в аренду помещений нежилого фонда?

Каждый арендодатель, будь то физическое или юридическое лицо, обязан оплачивать налог с прибыли, получаемой от аренды помещения!

В соответствии с п. 4 ч. 1 ст. 208 Налогового кодекса РФ арендная плата за пользование помещением является доходами, с которых собственник помещения (физ.

лицо) должен уплачивать налог на доходы физических лиц (3-НДФЛ), размер которых составляет 13% от общей полученной суммы за период действия договора.

Стоит отметить, что скрытие факта сдачи аренды помещений зачастую выливается для владельцев взысканием всей суммы налога, и, кроме того, штрафов в размере 20% от неуплаченной суммы и пени.

Узнать, что жилое или нежилое помещение, находящееся в собственности, сдается в аренду, для налоговой службы не составляет труда: источниками могут служить регулярные банковские переводы на карту в определенной сумме (как правило, более 100 тысяч рублей ежемесячно), непосредственная информация в налоговые органы от арендатора, и другие причины, служащие отличным рычагом давления на арендодателя.

Нужно ли регистрироваться в качестве ИП, чтобы сдавать помещение в аренду?

В соответствии с российским законодательством осуществление предпринимательской деятельности без официальной регистрации в соответствующих государственных органах влечет за собой административную (ст. 14.1 КоАП) и уголовную ответственность (ст. 171 УК РФ), если получаемый доход составляет более или менее 2, 250 млн. рублей в год соответственно.

Однозначный ответ на вопрос о том, является ли сдача помещения предпринимательской деятельностью, получить довольно сложно, поэтому суды, рассматривая такие дела и вынося решение, учитывают множество факторов и конкретные обстоятельства дела.

Например, если в аренду сдается жилое помещение, а причиной тому является отсутствие необходимости в его использовании для собственного проживания, такой вид дохода не будет являться предпринимательской деятельностью, однако налог 3-НДФЛ владельцу помещения все же оплачивать придется.

Вместе с тем, можно выделить несколько признаков, свидетельствующих о том, сдача в аренду помещения будет рассматриваться, как вид предпринимательской деятельности с получением дохода:

  1. Сдача в аренду объекта нежилого фонда. В этом случае учитывается тот факт, что нежилое помещение не может быть использовано для удовлетворения бытовых или семейных потребностей граждан, а значит, данный объект сдается в целях извлечения прибыли.
  2. Если помещение сдается в аренду юридическому лицу. Соответственно, организация, арендовавшая нежилое помещение, будет отмечать в статье расходов сумму, затраченную на аренду.
  3. Если помещение приобретается специально для дальнейшей сдачи в аренду.
  4. Если договор аренды заключается на очень длительный срок или установлен факт многократного перезаключения договора аренды. Данный аспект рассматривается судом, как признак систематического получения прибыли владельцем помещения.

При наличии названных признаков, согласно закону, собственник должен пройти официальную регистрацию в государственных органах в качестве индивидуального предпринимателя.

В данном случае для уплаты налогов выбирается упрощенная форма системы налогообложения, размер которой составляет 6% от суммы прибыли (напомним, что налог на доходы физического лица составляет 13%).

Также стоит учесть, что владельцу помещения, как в качестве ИП, так и физического лица, необходимо будет сдавать соответствующую налоговую отчетность в сроки и по форме, установленными Налоговым Кодексом РФ.

Субаренда нежилого помещения

Аренда жилого или нежилого помещения предполагает возможность пересдачи его в субаренду непосредственно нанимателем. Пересдача недвижимости допускается только с письменного разрешения непосредственного владельца помещения и наличии особого условия в договоре аренды.

Сторонами договора субаренды могут выступать как физические, так и юридические лица. Копия договора обязательно выдается на руки субарендатору в качестве подтвержденного факта согласия собственника на совершение данного действия.

Сделка по субаренде нежилого помещения имеет некоторые особенности, которые обязательно следует учесть нанимателю при заключении договора с субарендатором.

  1. Срок действия договора субаренды не может быть больше срок действия первоначального/основного арендного договора. В случае, если договор арендатора с собственником прекратил свое действие, субарендатор вправе заключить с владельцем этого помещения договор аренды на тех же условиях до конца срока действия договора субаренды.
  2. Любой договор аренды/субаренды, заключаемый на срок более 12 месяцев, должен регистрироваться в уполномоченных государственных органах.
  3. В права и обязанности арендатора входят: предоставление помещение субарендатору в оговоренный срок и на определенных условиях, осуществлять контроль за использованием помещения по соответствующему назначению.
  4. В права и обязанности субарендатора входят: своевременная арендная плата, выполнение ремонтных работ (по договоренности), содержание помещения в порядке и использовать исключительно по назначению.
  5. Факт передачи помещения арендатором субарендатору фиксируется передаточным актом.
  6. Любые нарушения договорных обязательств дают право каждой стороне расторгнуть договор субаренды до окончания его срока действия в судебном порядке.

Аренда муниципального нежилого фонда

Аренда нежилого помещения, являющегося собственностью муниципалитета, является одной из распространенных форм гражданско-правовых отношений. Вместе с тем, передача муниципального имущества на условиях договора аренды позволяет значительно пополнить местный бюджет и соответственно имеет огромное значение для экономического развития региональной территории.

Наиболее распространенными являются сделки по заключению договора аренды муниципального недвижимого имущества, в частности, земельных участков, зданий, отдельных помещений. Реже встречаются случаи аренды действующих муниципальных предприятий.

Для арендаторов помещений муниципального нежилого фонда очень важное значение имеют умеренная стоимость аренды, ее стабильность, прозрачность торгов, на основании которых происходит аренда муниципальных объектов. Соответственно, эти факторы влияют на то, что муниципальная недвижимость охотнее арендуется предпринимателями, чем частная собственность.

Правда стоит отметить, что порой неудовлетворительное состояние муниципальных помещений является серьезной проблемой для арендодателя, ведь, кроме естественного текущего ремонта, арендаторам приходится вкладывать средства и в более существенные работы по восстановлению кровли, фасадов, инженерно-коммуникационных систем, а это, соответственно, уже капитальные вложения.

Чтобы как-то заинтересовать арендаторов, муниципалитеты предлагают различные системы стимулирования: например, увеличение срока действия договора аренды с учетом произведенных работ, возмещение внесенных затрат по факту расторжения договора аренды, освобождение от арендной платы в процентном соотношении от сметной стоимости выполненных ремонтных работ, и другие.

Заключить договор аренды муниципального нежилого фонда могут, как физические, так и юридические лица, а также граждане иностранных государств. В соответствии со ст. 17.1 ФЗ «О защите конкуренции» с июля 2008 г. все договоры аренды муниципального имущества заключаются на основании результатов торгов, аукционов или конкурсов при участии всех желающих. В соответствии со ст.

447-449 ГК РФ в каждом муниципальном образовании разрабатывается свое Положение по проведению торгов, в котором содержатся правила и порядок проведения, условия для участников, порядок определения победителя и оформления результатов.

Важно! Договор аренды муниципального имущества, который был заключен без проведения соответствующих торгов, считается недействительным.

Муниципальная собственность на землю предполагает наличие кадастрового паспорта на объект недвижимости.

Соответственно, если земля не состоит на кадастровом учете, потенциальный арендатор должен собрать пакет документов на него и изначально поставить на кадастровый учет, затем подается заявка на проведение торгов, дающих право аренды данного муниципального имущества.

В случае единоличного участия в торгах, они считаются состоявшимися и дают арендатору право на заключение прямого договора. Договор на аренду муниципального помещения заключается посредством подписания соглашения двумя сторонами.

В договоре должно быть прописана полная информация об объекте недвижимости, его кадастровый номер, площадь и адрес места расположения. Для подачи заявки для участия в торгах и договора понадобятся:

  • паспорт будущего арендатора;
  • государственное свидетельство о регистрации юридического лица или ИП;
  • заявка по форме арендодателя с указанием целей и срока аренды;
  • иные документы, предусмотренные документацией о торгах.

В случае заключения договора аренды муниципального имущества на срок более 12 месяцев арендатору необходимо подать сведения в Росреестр для внесения информации об аренде в единый государственный реестр.

В случае заключения договора аренды муниципального имущества сроком на 3 и более лет, арендатор приобретает преимущественное право выкупа арендованного помещения в частную собственность.

Источник: https://pravovedus.ru/practical-law/civil/sdacha-nezhilogo-pomeshheniya-v-arendu/

Наше право
Добавить комментарий