Налог с продажи договор мены

Образец договор мены с доплатой

Налог с продажи договор мены

Получение практически любого дохода подлежит налогообложению.

Какой налог с продажи квартир нужно платить собственнику? Всем владельцам недвижимого имущества необходимо знать, что продажа жилья не всегда облагается налогом: С какой суммы нужно рассчитать налог к уплате? Пример 13: В 2018 году гражданин продал старую квартиру за 4,8 млн.

В этом случае может быть несколько нюансов: Как правило, доля в квартире не приобретается отдельно. Но каждый должен подать декларацию и уплатить одинаковую сумму (4, 5 млн./2 – 4,3/2)*13% = 13 000 руб. от продажи своей доли, поэтому каждый платит налог по 13 т.руб.

В нашей ситуации это доход (налогооблагаемая база), который получает собственник от реализации своего недвижимого имущества. Чаще она достается в собственность вместе с самой квартирой, которую купили дольщики (семья). При продаже имущества, находящегося в долевой собственности, полная сумма вычета (1 млн.

Чтобы платить меньше, можно сократить базу: То есть выбрать из 2 вариантов для конкретного объекта недвижимости только что-то одно или имущественный вычет (1 млн. В этой статье речь пойдет о продаже жилой недвижимости и учета имущественного вычета в 1 млн. (квартиры, дома, приватизированной дачи, комнаты, земельного участка, а также долей в этом имуществе).

Тогда расходы на покупку доли или указывают в договоре купли-продажи самой квартиры, или определяют по простой формуле (в случае, если цена стоимости каждой доли в договоре не указана): Стоимость покупки в целом х Величину доли = Расходы на покупку доли Пример 15: Супруги приобрели квартиру за 4, 3 млн.

руб) может быть учтена, но должна быть распределена между совладельцами только ПРОПОРЦИОНАЛЬНО их долям.

Предварительный Договор Мены С Доплатой – womantivape96

Такое имущество как гаражи, машиноместа, недострой, автомобили – это другое имущество. Как определить, прошел ли срок, после которого можно продать квартиру, чтобы не платить налог? Один из них выкупает все доли и становится единоличным владельцем недвижимости.

Налогооблагаемая база при продаже составит 4,3 – 2,1 = 2, 2 млн. Поскольку такой вычет предоставляется для объекта недвижимости, а не в отношении каждого продавца и не на каждую долю.

Бывают ситуации, когда один из дольщиков владеет имуществом более 3 (5) лет и освобождается от подачи декларации и уплаты налога, остальные менее 3 (5) лет и должны отчитаться в ИФНС.

При продаже его можно воспользоваться имущественным вычетом только в 250 т.руб.

Должен ли он платить налог, если на момент продажи квартиры от сделки покупки долей прошло менее 3-х (5-ти) лет? Получается следующее: Пример 16: Семья из трех человек продает квартиру, полученную по наследству, следовательно, покупную стоимость учесть в расходах нельзя, можно только использовать вычет. Поскольку в договоре купли-продажи квартиры дольщики могут установить любой иной порядок распределения дохода, т.е.

Нет, так как изменение долевой собственности не имеет значения. Кадастровая стоимость недвижимости должна быть определена на года. не привязанный к размеру их долей, можно б Ольшую часть дохода по квартире распределить в пользу освобожденного от налогообложения собственника.

Если с первоначальной даты регистрации прошло более 3-х (5-ти)лет – НДФЛ платить не надо. Поэтому, подоходный налог нужно будет рассчитывать с договорной стоимости реализации 7,3 млн.

Если региональные власти оценку не производили, то для обложения НДФЛ пока берут договорную цену реализации. должны возместить из бюджета 13% налога, это 26 000 руб. И продавать квартиру как единый объект, но в договоре указать сколько стоит каждая доля.

Налога к уплате нет, но декларацию с подтверждающими документами дети подать обязаны.

Нужно ли в этом случае платить налог при продаже недвижимости, если достроенная часть жилья находилась в собственности меньше 3 (или 5) лет? Если кадастровую стоимость умножить на коэффициент 0,7, то сумма равная 6,2 млн.

Аналогично и с налогом на недвижимость (квартира, дом) с 2016 года расчет будет производится с кадастровой стоимости. Поскольку он владел ею меньше трех лет, нужно заплатить налог, причем оценочную (или кадастровую) стоимость недвижимости нельзя учесть в качестве расходов, т.к.

Сравниваем кадастровую с договорной (2,6 млн *70%) = 1,82 млн. договорная выше, поэтому расчет будет произведен от договорной: (2,3 -1 млн. А если не продавать квартиру в течение 36 месяцев, то ни декларации, ни налога платить не надо.

И только в том случае, если гражданин получит в этом году такой доход (справка от работодателя 2НДФЛ), тогда он получит 26 000 руб из бюджета. Пример 17: Мать, дочь и сын продают квартиру за 1,8 млн.руб.

Мать является собственницей своей 1/2 доли более 5 лет, а дети вступили в наследство после смерти отца недавно и владеют по 1/4 доли менее 5 лет. Здесь также есть свои подводные камни, а именно тот факт, что при продаже недвижимости с 2016 года расчет налога будет зависеть от кадастровой стоимости (не менее 70%), и налогооблагаемая база должна рассчитываться пропорционально доле собственников.

Если внешние границы дома были изменены (были внесены поправки в кадастровый план), то НДФЛ придется заплатить. В ситуациях, когда кадастровая стоимость имущества меньше или равна вычету при продаже квартиры (1 млн. Пример 7: Мать подарила дочери квартиру в 2018 году (освобождение от налога на дарение, т.к.

Налоговый резидент это физическое лицо (независимо от того гражданин РФ или иностранец), которое непрерывно в рамках календарного года находится в РФ не менее 183 дней.

В договоре предусмотрено, что доход от ее продажи было решено распределить следующим образом: Мать не платит налог, поскольку освобождена от уплаты, а дети пользуются вычетом: 0,333 млн. Если договорная стоимость меньше 70% от доли по кадастровой стоимости, то расчет ведется от последней, а не той, что указана в договоре.

Для расчета НДФЛ налогооблагаемая сумма не должна быть менее 70% от кадастровой, а именно не менее 332 500 руб, здесь же договорная сумма составляет 333 333 руб, значит расчет ведется от договорной, и дочь и сын налог не платят.

Если продать недвижимость раньше 3 лет после регистрации собственности и получить прибыль, то полученный доход будет облагаться НДФЛ. руб.), платить налог не нужно, но если она была в собственности менее 3 (5 лет), от подачи декларации гражданин не освобождается. близкие родственники), но дочь в 2019 году продает квартиру за 1,8 млн.

Если физ.лицо большую часть года пребывает за рубежом, то он нерезидент России. Вернемся к примеру 17, если кадастровая стоимость такой квартиры составляет 1,9 млн. Чтобы сэкономить на заполнении декларации (в среднем за ее заполнение частные организации берут 500 – 2000 руб), можно самостоятельно разобраться, там нет ничего сложного.

Чтобы сократить сумму налога, можно воспользоваться: Пример 1: Квартиру продали за 10,6 млн. руб., НДФЛ можно рассчитать двумя способами, выгоднее второй вариант (собственник вправе выбрать тот вариант расчета налога, который будет наиболее выгоден ему): Пример 3: Гражданин приобрел квартиру в 2017 году стоимостью 5,8 млн.

Как и раньше, собственники имущества могут воспользоваться правом не применять налоговый вычет, а уплатить подоходный налог с разницы между продажной стоимостью и первоначальной суммой приобретения имущества, если для них это выгоднее.

Ранее (до 2019 года) нерезиденты с продажи жилой площади платили положенный налог в размере 30% независимо от того, когда и по каким основаниям приобретена квартира/дом/комната. И нерезидент освобождается от уплаты НДФЛ, если владел недвижимостью: Однако, ни вычет в 1 млн., ни вычет при покупке жилья в 2 млн.

, ни учет суммы расходов при ее покупке на них не распространяются. Следует скачать программу и интуитивно ее заполнить, см.

Пример 5: В 2017 году приобретена комната за 1300 000 руб, в 2019 году продана за 1250 000 руб. Получается, что нерезиденту лучше выждать 3 (5 лет), иначе налог в 30% придется оплатить с суммы продажи квартиры в полном размере. Поскольку цена покупки первой квартиры (800 т.руб.) меньше вычета в 1 млн, выгоднее воспользоваться вычетом.

как заполнить декларацию при продаже имущества, (здесь смотрите как заполнить сведения о себе, а коды ставите другие): Составляйте пакет документов в 2 экземплярах, один должен оставаться у вас (с отметкой в перечне о принятии налоговой), другой направляться в ИФНС.

Получить необходимые реквизиты лучше в налоговой инспекции, также можно найти на сайте ИФНС или через портал Госуслуги.

Источник: http://fashiongallery.spb.ru/pravo-obrazec-dogovor-meny-s-doplatoy.html

Хочу поменять квартиру на другую, чтобы избежать налога с продажи, так можно?

Налог с продажи договор мены

Я владею квартирой меньше пяти лет. Если продам, должен буду заплатить налог с дохода — разницы между тем, за сколько когда-то купил, и тем, за сколько сейчас продал. Я покупал квартиру на стадии строительства, сделал в ней ремонт, поэтому стоимость выросла примерно на 60% — соответственно, налог получается немаленький.

Я хочу переехать в другую квартиру — дороже, большей площади, но в более дешевом регионе. С моей точки зрения, я улучшаю жилье: меняю одну квартиру на другую. Мне непонятно, почему я должен ждать пять лет, чтобы улучшить свои жилищные условия. На самом деле я не получу дохода, но мне придется все равно платить налог с него.

Насколько я знаю, срок в пять лет установлен для тех, кто постоянно делает на этом деньги, но ко мне это явно не относится. Могу ли я в такой ситуации обменять квартиру на другую, минуя фазу превращения квартиры в денежный эквивалент, или еще каким-либо образом избежать уплаты налога с неполученного дохода?

Давайте сначала разберемся с договорами. Суть договора купли-продажи в том, что одно лицо продает, а другое приобретает какое-то имущество. В вашем случае — квартиру.

Но при этом с полученного дохода придется заплатить подоходный налог.

Обмен может быть с доплатой: если яхта была ржавая и дырявая, а участок — на Рублевке. Или без доплаты, если участники договора пришли к соглашению, что их объекты стоят одинаково.

Собственно, поэтому сейчас так редко встречаются прямые договоры мены. От уплаты налогов они не освобождают, зато их гораздо сложнее реализовать. проблема — найти квартиру для обмена.

При прямой купле-продаже в цепочке может участвовать несколько квартир. Например, вы продаете свою квартиру, но, чтобы ее купить, ваши покупатели должны продать свое жилье, а продавец вашей квартиры в свою очередь будет подыскивать дом для переезда.

И эти сделки совершатся, когда все участники найдут подходящие варианты.

При прямом обмене в нынешних реалиях такая цепочка маловероятна, поскольку шансы найти подходящий вариант для обмена низкие. Но раньше работала только такая схема. Например, в Советском Союзе нельзя было официально купить или продать квартиру, поэтому люди искали варианты обмена. Цепочка доходила до шести-семи квартир, причем иногда это были квартиры в разных городах.

Вы правы, что пятилетний срок установлен, чтобы ограничить перепродажу жилья для получения дохода. К сожалению, в результате борьбы с перекупщиками страдают и те люди, которые продают жилье не для заработка, а по семейным обстоятельствам.

Посмотрите на дату, когда за вами зарегистрировали право собственности.

Если вы купили квартиру после 1 января 2016 года, есть два варианта на выбор. Первый: получить налоговый вычет в размере миллиона рублей.

Сумма, за которую вы продали квартиру, уменьшается на размер вычета — миллион рублей, и налог уплачивается с остатка. Например, вы продали квартиру за 2,5 млн рублей — значит, налог придется заплатить с 1,5 млн рублей.

Этот вариант выгоден для недорогого жилья, цена которого почти не превышает размер вычета, а то и меньше его.

Налоговый вычет. В любом случае — независимо от даты покупки — вы можете получить налоговый вычет за покупку новой квартиры. Но при этом должны выполняться условия:

  1. Вы не воспользовались налоговым вычетом, когда приобретали первую квартиру.
  2. Или вы воспользовались вычетом в первый раз, но не получили по нему максимально допустимую сумму.

Допустим, вы продали квартиру в этом году за 2,5 млн рублей и купили в этом же году новую за 4 млн рублей. Поскольку квартира у вас в собственности меньше пяти лет, вы должны заплатить налог с продажи — 325 тысяч рублей.

Но так как вы купили новую квартиру и у вас сохранилось право на вычет, государство должно вернуть вам 260 тысяч рублей. Попросите зачесть вам эти средства в счет налога.

Получится, что вы останетесь должны государству только 65 тысяч рублей.

Если надумаете купить недвижимость за пределами России, получить этот вычет не удастся: государство предоставляет его только при сделках на территории нашей страны.

Кстати, если покупаете квартиру в ипотеку, не забудьте о вычете с банковских процентов. Он не ограничен сроком, а обращаться за ним можно в течение всего периода выплаты кредита. Но есть ограничение по сумме: можно вернуть 13% от суммы процентов по кредиту, но не больше чем от 3 млн рублей. Получается, что вы сможете получить обратно максимум 390 тысяч. И тоже только один раз.

Посчитайте, какой вариант будет для вас самым выгодным. Если набегает чересчур большая сумма, в крайнем случае подождите с переездом, пока не истечет пять лет с момента регистрации права собственности.

Или попробуйте поднять цену квартиры и включить затраты на налог в стоимость. Так у вас будет возможность получить ту сумму за квартиру, которую вы планировали получить, и при этом заплатить налог.

Вдруг найдется покупатель, готовый купить ваше жилье по такой цене.

Мы не рекомендуем уклоняться от уплаты налога через нарушение закона. К примеру, указывать в договоре купли-продажи заниженную цену квартиры и оформлять разницу расписками.

Допустим, вы продаете квартиру в июне и указали в договоре стоимость 990 тысяч рублей. А кадастровая стоимость вашей квартиры на 1 января этого года была 5 млн рублей. Если применить коэффициент 0,7, то получим сумму 3,5 млн рублей. Именно от нее налоговая насчитает вам налог на проданное жилье, хотя в договоре у вас будет фигурировать 990 тысяч рублей.

Кстати, если бы вы реально обменивали квартиру на другую, доход посчитали бы либо по рыночной цене полученной квартиры, либо по кадастровой стоимости переданной квартиры с коэффициентом 0,7. В зависимости от того, что больше.

Если у вас есть вопрос о личных финансах, дорогих покупках или семейном бюджете, пишите: ask@tinkoff.ru. На самые интересные вопросы ответим в журнале.

Источник: https://journal.tinkoff.ru/ask/obmen-kvartiry/

Нужно ли платить налог при обмене квартиры?

Налог с продажи договор мены

Договор мены составляется с указанием данных сторон и обмениваемых объектов, подается в Росреестр для регистрации права собственности. 

Согласно закону уплата налога при обмене квартиры осуществляется так же, как и при оформлении купли-продажи (берется указанная в договоре или рыночная стоимость объектов, при наличии доплаты сумма приплюсовывается). Если имеет место доплата, то она указывается в рублях. Возможна регистрация договора у нотариуса, но это не является обязательным.

Налог удерживается в размере 13% от суммы для резидентов и 30% для нерезидентов. Задекларировать нужно до 30 апреля и внести суммы до 15 июля в том году, который следует за годом, в котором была зарегистрирована сделка.

Сделка мены жилья

Обмен квартир – сделка, в процессе которой 2 владельца обмениваются объектами. В отличие от продажи, получение средств не предусмотрено. Иногда может быть доплата, если разница стоимостей квартир существенная.

Оформляется стандартным образом, как купля-продажа. Предполагает обмен объектами только вторичного жилья.

Ранее такая процедура была распространена, так как во времена Советского Союза продать жилье было невозможно. Затем постепенно такие сделки стали отходить на второй план – многие считали продажу квартиры и последующую покупку более универсальной.

Условия оплаты налога

Отдельно условий уплаты налогов для договоров мены Налоговым Кодексом не предусмотрено. В Гражданском Кодексе также не детализировано понятие. Но в одной из статей можно встретить упоминание о том, что обмен приравнивается к стандартной сделке купли-продажи.

В сделке мены каждая сторона выступает одновременно продавцом и покупателем, поэтому права и обязанности у них будут одинаковыми.

Срок владения жильем

Законодательно определено, что если имущество приобрели до 2016 года, то налог платят, когда владели менее 3 лет. Но если жилье приобрели после 2016 года, то придется пробыть хозяином объекта недвижимости не менее 5 лет.

Если квартиры обменять без доплаты, то налог не нужно платить.

При наличии нескольких собственников размер налога и необходимость его оплаты будут распределяться для каждого отдельно.

Обмен с доплатой

Если обменивается квартира с доплатой (один из участников сделки получает дополнительную денежную сумму, кроме нового объекта недвижимости), то полученная сумма включается в налоговую массу – с нее тоже нужно уплатить сбор.

В договоре мены указывается, какой объект недвижимости получен и какая сумма.

Для исчисления налога берется стоимость квартиры (рыночная, если иная не указана в договоре), приплюсовывается доплата. Доплату стороны передают стандартным образом как при покупке квартиры.

Величина ставки

Статья 217 Налогового Кодекса устанавливает налог от продажи недвижимости 13% от полученной суммы. Для нерезидентов РФ процентная ставка равна 30%. Ставка едина по всей территории РФ.

Если недвижимость в собственности нескольких граждан, то для каждого ставка рассчитывается отдельно пропорционально доле, которой он владеет.

Определение налоговой базы

Если происходит обмен недвижимого имущества, то доход сторон считают, исходя из стоимости объектов. Если таковая не была указана, то в расчет берется рыночная цена. В случае получения доплаты одним из участников сделки, эта сумма будет считаться налоговой базой.

Оформление

После согласования условий соглашения алгоритм действий таков:

  • заключить договор мены;
  • передать второй стороне доплату;
  • подать в Росреестр документы для перерегистрации прав собственности;
  • после завершения перерегистрации права собственности получить выписку.

Если имела место доплата, то возможно подать документы на получение налогового вычета. Ограничений размера доплаты нет, поэтому можно получить на всю сумму. Если передается жилье между родственниками, то в Налоговой Инспекции могут отказать в выплате вычета.

Перечень документов

Чтобы зарегистрировать обмен объектами недвижимости, владельцы жилья должны подготовить:

  • правоустанавливающие документы;
  • договор мены;
  • кадастровый паспорт;
  • согласие второго из супругов, если квартира приобретена в браке;
  • паспорта;
  • квитанция, подтверждающая оплату госпошлины за регистрацию сделки;
  • заявление на госрегистрацию.

Подается пакет документов в Регистрационный орган, после чего в Госреестре делается отметка о смене собственников обоих квартир. Далее можно получить выписку с указанием новых собственников.

Декларирование

Декларацию в Налоговую Инспекцию следует подать самостоятельно. Для этого гражданину придется нанести визит в инспекцию по месту своего проживания.

Срок оплаты

Заплатить налог нужно до 15.07 того года, когда подана декларация.

Декларация подается в Налоговую Инспекцию по месту регистрации налогоплательщика. Подать нужно до 30.04 года, который следует за тем, в котором была осуществлена сделка. Если квартира была в собственности менее 3 лет, то подать декларацию с указанием полученного по договору обмена объекта обязательно, даже если отсутствовала доплата.

Право получения вычета

Налоговая ставка при оформлении договора мены квартиры будет такой же, как и при продаже имущества. Следовательно, право получить налоговый вычет будет таким же.

Условия

Если руководствоваться законом, то возможны следующие имущественные вычеты:

  1. В размере расходов на приобретение жилья по договору мены (не более 2 000 000 рублей).
  2. В размере доходов от отчуждения жилого помещения по сделке мены (не более 1 000 000 рублей).

Чтобы претендовать на получение льготы, следует быть налоговым резидентом РФ и дополнительно к этому получать доход, который подлежит налогообложению по тарифу 13%.

Процедура

Чтобы получить вычет, необходимо обратиться в ФНС в конце календарного года (в начале следующего после того, когда была оформлена сделка обмена). Для этого налоговому инспектору по месту регистрации предоставляют:

  • заявление;
  • декларацию формы 3 НДФЛ (можно заполнить в Налоговой Инспекции при подаче заявления);
  • форма 2 НДФЛ – справки с мест работы о полученных доходах, удержаниях (информация за предыдущий год);
  • ксерокопии документов, подтверждающих факт совершения сделки;
  • реквизиты счета, на который переведут вычет.

Подать документы можно:

  • Лично. Преимущество в том, что сразу проверят правильность заполнения. Это сократит время, необходимое на возврат и доработку.
  • По почте. Отправляется заказным письмом с описью вложения. Копии необходимо нотариально заверить.

С момента подачи заявления выплатить возврат должны в течение 1 месяца. Законодательно предусмотрен дополнительный срок на проверку поданных документов 3 месяца, поэтому получить на счет положенную сумму можно позже.

Если в вычете отказано, то направляют уведомление с указанием причин.

Получить налоговый вычет также можно будет потом у работодателя, просто указав в заявлении то, что его планируется учесть в качестве последующих удержаний. Тогда некоторое время налог с зарплаты взиматься не будет, пока не компенсируется положенная сумма.

Образцы документов

Образец договора мены

Источник: https://pravo.estate/nalogi/pri-obmene-kvartiry/

При обмене квартиры нужно ли платить налог

Налог с продажи договор мены

Договор мены составляется с указанием данных сторон и обмениваемых объектов, подается в Росреестр для регистрации права собственности. 

Согласно закону уплата налога при обмене квартиры осуществляется так же, как и при оформлении купли-продажи (берется указанная в договоре или рыночная стоимость объектов, при наличии доплаты сумма приплюсовывается). Если имеет место доплата, то она указывается в рублях. Возможна регистрация договора у нотариуса, но это не является обязательным.

Налог удерживается в размере 13% от суммы для резидентов и 30% для нерезидентов. Задекларировать нужно до 30 апреля и внести суммы до 15 июля в том году, который следует за годом, в котором была зарегистрирована сделка.

Платят ли налоги при обмене квартиры

Обмен жилплощади входит в перечень востребованных услуг по юридическим сделкам с недвижимостью.

Такой вариант значительно снижает риски, а также ускоряет переезд на новое место.

Собственникам не приходится сначала продавать, а затем покупать квартиру, договор мены устраивает многих граждан.

При этом далеко не все знакомы с налогообложением при такой сделке. Поскольку имущественный налог представляют собой значительную сумму, то следует предварительно познакомиться с налоговыми установками в данной сфере.

Основные сведения

В советские времена обмен квартирами был единственным способом поменять жилплощадь. Государство являлось юридическим собственником и контролировало рынок недвижимости.

При исполкоме существовали специальные отделы по обмену, требовалось получить разрешение и пройти обязательные этапы при смене места жительства.

Налог при обмене квартиры не взимался, сделка была практически бесплатной.

Граждане все равно находили способы продавать или покупать жилище, с доплатой или через прописку покупателя, с последующей выпиской ответственного квартиросъемщика.

Например, менялась однокомнатная квартира на трехкомнатную квартиру, разница в метраже оплачивалась покупателем.

Платили ли налоги при обмене квартиры в прежние времена? Такого понятия не было в практике, обязанность появилась только для ставших собственниками граждан.

Ситуация кардинально поменялась, когда началась программа бесплатной приватизации. Появилась возможность продавать свою приватизированную квартиру и покупать другой объект. Постепенно обменивать стали только те квартиры, которые граждане не смогли, а также не захотели приватизировать.

Операция осуществляется по разрешению властей, с соблюдением строгих условий и обязательных требований. В настоящее время обмен потребует определенных оплат государственных сборов, в некоторых случаях — НДФЛ по договору мены.

Размер налоговых платежей

Договор мены не имеет точного упоминания в НК, ст.567 ГК РФ регламентирует порядок смены собственников через обмен. Закон приравнивает обмен к двойной сделке по купле/продажи двух квартир одновременно.

Источник: https://sroorgru.com/pri-obmene-kvartiry-nuzhno-li-platit-nalog/

Налогообложение доходов, полученных от операций по обмену объектов недвижимого имущества

Налог с продажи договор мены

Рассмотрим, подлежат ли налогообложению операции при заключении договора мены одного объекта недвижимости на другой? Если да, нужно ли в таком случае представлять налоговую декларацию об имущественном положении и доходах?

Отчуждение имущества — это какие-либо действия налогоплательщика, вследствие совершения которых такой налогоплательщик в порядке, предусмотренном законом, утрачивает право собственности на имущество, принадлежащее такому плательщику, или право пользования, в частности, природными ресурсами, которые в определенном законодательством порядке предоставлены ему в пользование (пп. 14.1.31 п. 14.1 ст. 14 Налогового кодекса).

Согласно пп. 164.2.4 п. 164 ст. 164 этого Кодекса в общий месячный (годовой) налогооблагаемый доход плательщика налога включается, в частности, часть доходов от операций с имуществом, размер которой определяется согласно положениям статей 172 — 173 указанного Кодекса.

Следует отметить, что при определении базы налогообложения в соответствии с п. 164.3 ст. 164 Налогового кодекса учитываются все доходы плательщика налога, полученные им как в денежной, так и неденежной формах.

Статьей 715 Гражданского кодекса установлено, что по договору мены (бартера) каждая из сторон обязуется передать другой стороне в собственность один товар в обмен на другой товар. Каждая из сторон договора мены является продавцом того товара, который передает в обмен, и покупателем товара, который получает взамен.

Договором может быть установлена доплата за товар большей стоимости, который обменивается на товар меньшей стоимости.

Право собственности на обмениваемые товары переходит к сторонам одновременно после выполнения обязательств относительно передачи имущества обеими сторонами, если другое не установлено договором или законом.

К договору мены применяются общие положения о купле-продаже, положения о договоре поставки, договоре контрактации или других договорах, элементы которых содержатся в договоре мены, если это не противоречит сути обязательства (ст. 716 Гражданского кодекса).

Статьей 172 Налогового кодекса определен порядок налогообложения операций по продаже (обмену) объектов недвижимого имущества.

Для целей этой статьи под продажей следует понимать любой переход права собственности на объекты недвижимости, кроме их наследования и дарения.

Согласно п. 172.1 ст.

 172 Налогового кодекса доход, полученный плательщиком налога от продажи (обмена) не чаще одного раза в течение отчетного налогового года жилого дома, квартиры или их части, комнаты, садового (дачного) дома (включая земельный участок, на котором расположены такие объекты, а также хозяйственно-бытовые сооружения и здания, расположенные на таком земельном участке), а также земельного участка, не превышающего нормы бесплатной передачи, определенной ст. 121 Земельного кодекса в зависимости от его назначения, и при условии нахождения такого имущества в собственности плательщика налога более трех лет, не облагается налогом. Условие, касающееся нахождения такого имущества в собственности плательщика налога более трех лет, не распространяется на имущество, полученное таким плательщиком по наследству.

Доход, полученный плательщиком налога от продажи в течение отчетного налогового года более одного из объектов недвижимости, указанных в п. 172.1 ст. 172 Налогового кодекса, или от продажи объекта недвижимости, не указанного в этом пункте, в соответствии с п. 172.2 этой статьи подлежит налогообложению по ставке, определенной п. 167.2 ст. 167 Кодекса.

Доход от продажи объекта недвижимости определяется исходя из цены, указанной в договоре купли-продажи, но не ниже оценочной стоимости такого объекта, рассчитанной органом, уполномоченным осуществлять такую оценку в соответствии с законом (п. 172.3 ст. 172 Налогового кодекса). Порядок определения оценочной стоимости недвижимости и продаваемых (обмениваемых) объектов незавершенного строительства определяется Кабинетом Министров Украины (п. 172.11 этой статьи).

При обмене объекта недвижимости на другой (другие) доход плательщика налога в виде полученной им денежной компенсации от отчуждения недвижимого имущества облагается налогом согласно пунктам 172.1 и 172.2 указанной статьи.

Пунктом 172.4 этой статьи определено, что нотариус при проведении операций по продаже (обмену) объектов недвижимости между физическими лицами удостоверяет соответствующий договор при наличии оценочной стоимости такого недвижимого имущества и документа об уплате налога в бюджет стороной (сторонами) договора.

Согласно пп. «а» п. 172.5 ст. 172 Налогового кодекса сумма налога определяется и самостоятельно уплачивается через банковские учреждения лицом, которое обменивает с другим физическим лицом недвижимость, до нотариального удостоверения договора мены.

Доход от операций по продаже (обмену) объектов недвижимости, осуществляемых физическими лицами — нерезидентами, облагается налогом согласно ст. 172 Налогового кодекса в порядке, установленном для резидентов, по ставкам, определенным в п. 167.1 ст. 167 этого Кодекса (п. 172.9 ст. 172 Кодекса).

Таким образом, при несоблюдении условий, определенных абзацем первым п. 172.1 ст. 172 этого Кодекса, налогообложению подлежит стоимость каждого объекта обмена, указанного в договоре купли-продажи, но не ниже оценочной стоимости такого объекта, рассчитанной органом, уполномоченным осуществлять такую оценку, по ставке 5% — для резидентов и 15 (20)% — для нерезидентов.

Кроме того, в соответствии с п. 179.2 ст.

 179 Налогового кодекса обязанность плательщика налога по представлению налоговой декларации считается выполненной и налоговая декларация не представляется, если такой плательщик налога получал доходы, в частности, от операций обмена имущества при нотариальном удостоверении договоров, по которым был уплаченный налог в соответствии с разделом ІV этого Кодекса.

Источник: http://www.visnuk.com.ua/ru/pubs/id/8250

Налоги при сделках мены и как их уменьшить

Налог с продажи договор мены

О сделках мены, когда одна недвижимость обменивается на другую, мы уже писали. Сегодня мы поговорим о налоге на доходы, возникающие при мене недвижимости.

Ведь по договору мены имущество с одной стороны — продается, а с другой — приобретается,  и это обязательно нужно учитывать при расчете налога.

Часто этот расчет вызывает вопросы — их-то мы и решили прояснить с помощью нотариуса Нотариальной палаты Санкт-Петербурга Алексея Комарова.

До или после изменений НК?

При подсчете налоговой базы, т. е. суммы, от которой рассчитывается налог, прежде всего, нужно знать, когда возникло  право собственности на обмениваемый объект недвижимости: до или после 1 января 2016 года, т. е. до или после вступления в силу изменений в Налоговый кодекс, введенных Федеральным законом от 29.11.2014 N 382-ФЗ. 

Если обмениваемый объект был приобретен до 1 января 2016 года (а общее правило гласит, что право собственности возникает с момента государственной регистрации, кроме случаев получения недвижимости в порядке наследования и приобретения по договору паенакопления, т. е. через ЖСК), то для менщика действует льготный срок 3 года, вне зависимости от основания приобретения этого объекта. По истечении этого срока в случае реализации недвижимости он освобождается от налога в принципе и даже не подает декларацию по этому поводу. 

Если отчуждаемая квартира менщиком приобретена уже в 2016 году, то для определения минимального предельного (льготного) срока владения недвижимым имуществом, после которого не оплачивается налог и не подается декларация, уже измененный Налоговый кодекс различает основания приобретения продаваемой или  обмениваемой недвижимости.

Если менщик получил обмениваемую недвижимость  в результате наследования или по договору дарения от члена семьи или близкого родственника,  по договору ренты — пожизненного содержания с иждивением или в порядке приватизации, то действует старый льготный срок — три года, по истечении которого при продаже объекта за любую стоимость налог не уплачивается.

Для остальных оснований приобретения установлен пятилетний срок владения недвижимостью. Так, например, если вы купили обмениваемую недвижимость после 1 января 2016 года, то для того,  чтобы продать квартиру за любую стоимость, не уплачивая подоходного налога, вам нужно будет подождать пять лет с момента приобретения.

Как рассчитать налоговую базу

Если недвижимость, которую вы отчуждаете по договору мены, у вас в собственности менее льготного срока, то нужно определить доход, который вы получили в результате продажи недвижимости, и налоговую базу.

Для определения этих величин как раз и важна дата приобретения отчуждаемой недвижимости в собственность. Если собственность оформлена до 1 января 2016 года, то для расчета дохода принимается сумма, указанная в договоре.

Например, если стоимость объекта по договору мены составляет 3 млн рублей, то и полученный доход будет равен 3 млн рублей, с этой суммы будет рассчитываться налог 13%.

Если собственность оформлена после 1 января 2016 года, то для исчисления налога используется уже кадастровая стоимость объекта с учетом поправочного коэффициента.

Например, если по договору мены стоимость объекта составляет 2 млн рублей, а кадастровая стоимость 4 млн, то полученный доход рассчитывается следующим образом: 4 млн необходимо умножить на поправочный коэффициент 0,7, получается 2,8 млн рублей.

Таким образом, кадастровая стоимость с учетом коэффициента составит 2,8 млн рублей, эта сумма больше суммы договора, поэтому доход будет рассчитываться именно от этой суммы, а не от стоимости, указанной в договоре мены.

Если по договору стоимость объекта составляет 3 млн рублей, а кадастровая стоимость, умноженная на 0,7, составляет 1,5 млн рублей, то за полученный доход нужно принимать 3 млн рублей.

Два способа уменьшить налог

Однако менщик, у которого возник доход, подлежащий налогообложению, вправе уменьшить налоговую базу, но только по одной из двух схем:

1) «доход минус вычет» или

2)  «доход минус расход».

По схеме «доход минус вычет» можно уменьшить доход на имущественный налоговый вычет в размере 1 млн рублей. Например, если один собственник меняет дом и землю и не освобождается от налогообложения по льготному сроку владения недвижимостью (см.

выше), а стоимость дома, допустим, равна, 3 млн рублей,  земли — 1 млн рублей, то налог на доход рассчитывается следующим образом: ((3 млн + 1 млн) — 1 млн вычета) * 13% = 390 тыс. рублей.

  Используя вычет в 1 млн, помните, что он применяется один раз за налоговый период, т. е. за год.

По схеме «доход минус расход» можно уменьшить доход, вычтя из него расходы на обмениваемую недвижимость. Используем тот же пример с домом и землей.

Можно уменьшить налоговую базу, допустим, на стоимость покупки дома 2 млн рублей, стоимость покупки земли 500 тыс. рублей.

Осталось только посчитать налог: ((3 млн + 1 млн) – 2 млн стоимость покупки дома – 500 тыс. стоимость покупки земли) * 13% = 195 тыс. рублей.

Но не все расходы могут быть учтены.

Например, если дом был куплен без указания в договоре отсутствия отделки, то уменьшить доходы на размер отделки не получится.

Интересно, что, согласно Письму ФНС, расходы на приобретение санитарно-технического оборудования, а именно: ванны, сантехники, газовой плиты, счетчиков воды и электроэнергии — в вышеуказанный перечень расходов не включены.  Конечно, если есть возможность подтвердить расходы, то зачастую выгоднее применять именно схему «доход минус расход».

Меняя недвижимость по договору мены, каждая из сторон договора также и приобретает жилье.

Соответственно, помимо одной из указанных выше схем налогоплательщик может пустить в ход и имущественный вычет при приобретении в 2 млн рублей, если, конечно, до этого сумма не была исчерпана, т. к. предоставляется она всего один раз в жизни.

И тогда расчет налога в примере с домом и землей в призме схемы «доход минус вычет» будет выглядеть следующим образом: ((3 млн +1 млн) — 1 млн вычета при продаже – 2 млн вычета при приобретении) * 13%= 130 тыс. рублей.

https://www.youtube.com/watch?v=bF9QKGTA3XY

Применив все легальные возможности для уменьшения налоговой базы, можно существенно сократить сумму налога.

«Я хотел бы подчеркнуть важность разъяснительных писем Министерства финансов, налоговой инспекции по правилам применения того или иного вычета, — добавляет нотариус Алексей Комаров.

— Нелишней будет и консультация у нотариуса или у специалиста, занимающегося налогообложением, для правильного структурирования договора мены, который вы собираетесь заключить, а для решения спорных вопросов до заключения сделки мены стоит отправить официальный запрос в налоговую инспекцию по  месту подачи декларации по уплате налога». 

Еще о сделках мены читайте тут.

Источник: https://www.mirkvartir.ru/journal/analytics/2016/11/28/nalogi-pri-sdelkah-meni-i-kak-ih-ymen_sit/

Налог при продаже недвижимости (Часть 7. Заключение)

Налог с продажи договор мены

Договор дарения и договор мены: платится ли налог?

Договор дарения недвижимости или земельных участков предусматривает освобождение от уплаты налога дарителя, с обязательной уплатой НДФЛ одариваемым лицом в размере 13% от стоимости, указанной в договоре дарения.

Договор дарения жилой недвижимости и земельных участков, заключенный между близкими родственниками (мать, отец, сын, дочь, бабушка, дедушка, братья, сёстры), освобождает одариваемое лицо от уплаты подоходного налога с фактически полученного дохода (п.18.1 ст. 217 НК).

Но, одариваемое лицо, продав недвижимость ранее установленного законом минимального предельного срока (для подаренного близкими родственниками жилья или участка — срок три года), обязано будет уплатить НДФЛ. При продаже после трёх лет владения недвижимым имуществом, НДФЛ продавцом не платится.

С 01.01.2016 г.

для недвижимости, подаренной близкими родственниками, при ее продаже будет сохранен тот же самый срок в три года, после истечения которого, одаряемый освобождается от уплаты НДФЛ (об этом более подробно шла речь в разделе «Исключения, освобождающие от уплаты налога продавцов, владевших недвижимостью менее установленного срока»), в то время как для всех остальных, не подпадающих под льготные категории, граждан данный срок будет увеличен до 5 лет.

Круг лиц, входящий в понятие «близкие родственники», исключительно точно определён в Семейном Кодексе РФ.

Например: получив от родителей в подарок на свадьбу квартиру и не заплатив при этом ничего в бюджет (согласно законодательству), молодая семья — при продаже ранее установленного законом минимального предельного срока три года, будет обязана уплатить НДФЛ.

При договоре мены обе стороны сделки обмениваются равноценным имуществом, тем самым не получая дополнительного дохода. Налогообложение такого рода сделки между физическими лицами отсутствует.

Пример: при обмене двухкомнатной квартиры стоимостью 1 млн руб. на домик в пригороде ценой 1,1 млн руб., участники сделки налог на доходы физических лиц платить не будут, так как в договоре мены признали равноценность обмена.

Пример № 2: договор мены фактически имеет лазейку, при которой может быть получена достаточно серьёзная выгода на уплате налогов при продаже дорогих объектов жилой недвижимости.

Фиктивно обменяв без денежной доплаты хороший дом с большим земельным участком, находящимся в пригороде столицы на недорогую однокомнатную «хрущёвку» в сельской местности Нечерноземья, недобросовестный плательщик может фактически украсть у государства очень крупную сумму.

Затевая подобные обмены, следует помнить об административной и уголовной ответственности за умышленные налоговые ухищрения и уклонение от оплаты НДФЛ.

Ответственность плательщиков налога

За просрочку времени предоставления налоговой декларации в соответствующие органы установлены различные виды штрафов для недобросовестных граждан, не желающих вовремя информировать инспекторов о наличии повода для уплаты подоходного налога. Положения ст.119 НК содержат указание о пятипроцентном штрафе от суммы неуплаченного налога, исчисляемом налоговиками ежемесячно.

Минимальный размер штрафа составляет тысячу рублей, максимальный – 30% от указанной в декларации величины неуплаченного вовремя НДФЛ, то есть следующего к уплате налога.

Именно так законом определены возможные рамки строгого наказания за безответственное поведение налогоплательщика.

Начиная со дня, когда должна подаваться декларация о полученном доходе от реализованных домов и дач, налоговая будет начислять проценты от величины указанного продавцом недвижимости налога.

За то, что недобросовестный плательщик налога совершенно забыл перечислить деньги в бюджет страны либо ошибся в цифрах и неправильно сосчитал, написав сумму необходимых для своевременной уплаты государству денежных средств гораздо меньшую, чем следовало по закону, то в соответствии со ст. 122 НК с него взыщут и недоимку и штраф. На первый раз он составит всего 20% от неуплаченной суммы налога, а при доказанном, заведомо умышленном деянии — 40% от суммы неуплаченного НДФЛ.

Приведенные примеры правильного расчёта налога при продаже недвижимости, отражают законные положения и инструкции государственных органов власти, действующие на настоящий момент, а также вступающие в силу с 01.01.2016 года. Следует помнить о неизменно наступающей ответственности за сокрытие или заведомо неправильное начисление и уплату налогов с доходов физических лиц.

При оформлении сделки покупки либо продажи собственной квартиры советуем получить консультацию работников налоговой службы, специалистов по недвижимости или адвокатов, лучше всего ориентирующихся в изменчивом правовом поле нашей действительности.

Источник: http://an-vozrojdenie.ru/articles/nalog-pri-prodazhe-5

Наше право
Добавить комментарий