Можно ли увеличить плотность застройки ижс

Рост по правилам. Что поменяется в застройке Воронежа

Можно ли увеличить плотность застройки ижс

Общественные слушания по проекту изменений в правилах землепользования и застройки Воронежа прошли в воронежском Доме архитектора в среду, 1 ноября. На обсуждение вынесли нормативы использования 21 зоны.

Зачем менять градостроительный регламент и какой будет застройка города после внедрения новшеств, выяснила корреспондент РИА «Воронеж».

Что регулируют правила землепользования и застройки?

 – Интерес застройщиков к территориям, подлежащим расселению, пока остается низким. Чтобы расселять дома было выгодно, нужно, чтобы люди, которым будут предоставлять жилье, занимали не более 15% жилплощади, построенной в новом квартале.

Проведенный анализ показал, что по большинству застроенных территорий это соотношение составляет более 20%. Изменения в правил землепользования и застройки позволят увеличить плотностные характеристики застроенных территорий, подлежащих развитию. Это в значительной степени увеличит интерес инвесторов.

руководитель управления строительной политики мэрии Воронежа

Правила определяют порядок строительства и использования земли в населенном пункте. Документ делит город на территориальные зоны, для каждой из которых предусмотрен свой режим использования (градостроительный регламент).

В правилах указано, как должна использоваться земля в каждой из зон: можно ли здесь строить частные дома, многоэтажки, торговые центры, промышленные предприятия и другие здания, какой должна быть высота построек и расстояние между ними и т.д.

Воронеж разделен на 32 территориальные зоны: 11 жилых, пять общественно-деловых, три производственные, три зоны инженерной и транспортной инфраструктуры, шесть рекреационных, одну сельскохозяйственную и три зоны спецназначения (санитарно-технических сооружений, режимных объектов и кладбищ).

Зачем менять правила землепользования и застройки?

В пресс-службе городской администрации пояснили, что изменения в правилах землепользования и застройки Воронежа нужны, чтобы привести их в соответствие с федеральным законодательством. Такое требование к муниципальным органам власти содержится в перечне поручений президента РФ по итогам заседания Госсовета 17 мая 2016 года.

Воронежские власти подготовили проект изменений в правила землепользования и застройки, который устанавливал новые регламенты для всех 32 территориальных зон города.

Общественные слушания по проекту изменений прошли 16 ноября 2016 года. Городские власти учли результаты общественного обсуждения и в декабре 2016 года внесли изменения в градостроительные регламенты 11 территориальных зон.

Проект изменения остальных отправили на доработку.

Управление главного архитектора Воронежа видоизменило проекты градостроительных регламентов для оставшейся 21 зоны с учетом предложений, поступивших от управления архитектуры и градостроительства Воронежской области и строительного сообщества. После этого проект вновь вынесли на общественные слушания.

Комиссия по землепользованию и застройке Воронежа до 10 ноября рассмотрит все предложения, высказанные на общественных слушаниях 1 ноября, и вынесет решение. После чего поправки отправят на утверждение в гордуму.

Предельная высота зданий

В новых правилах землепользования и застройки планируется установить предельную высоту зданий в метрах. Ранее в документе указывалось только максимально возможное количество этажей для некоторых видов построек.

– Этот проект, на мой взгляд, значительно увеличивает этажность зданий. В том числе и в историческом центре. Я не понимаю, зачем нам это нужно. Жить в высотках неудобно, это, на мой взгляд, некомфортная среда обитания.

председатель воронежского отделения Всероссийского общества охраны памятников истории и культуры

В частном секторе (зона Ж1) максимальная высота домов сейчас составляет четыре этажа, а вспомогательных построек – один этаж. В новых правилах максимальная высота малоэтажных жилых домов равна 15 м. При этом частные дома не должны быть выше трех надземных этажей, а многоквартирные малоэтажки – выше четырех.

Сейчас правила не содержат точных сведений о том, какой должна быть высота зданий средней этажности. По новым правилам такие строения не должны быть выше 30 м или восьми надземных этажей.

Предельная высота многоэтажек, согласно тексту поправок, «не подлежит установлению», из чего можно сделать вывод, что она может быть любой, от восьми этажей и выше.

Подземные и надземные этажи

Ранее в правилах застройки указывалось общее количество этажей в здании, к которым можно было отнести и подвал, и подземную парковку. Теперь такая возможность исключается.

Расстояние между строениями

 –Документ должен устроить и сообщество строителей, и представителей административных органов Воронежа. Это очередной шаг, который даст городу возможность развиваться в рамках федерального законодательства.

В документе я бы особо отметил уход от радикальных трактовок и возможность более творчески подходить к процессу проектирования и строительства.

Изменения границ отступов от земельных участков дадут возможность более правильно подходить к проектам планировки территорий.

председатель совета директоров ВМУ 2

Новые градостроительные правила предлагают единый подход к определению расстояния между строениями. При строительстве любого дома необходимо отступить всего метр от границы участка. В случае, когда ближайшая к границе участка стена не имеет окон и примыкает к зданию без окон, отступы можно не делать совсем.

Сейчас частный дом должен находиться на расстоянии трех метров от границы земельного участка. Для многоквартирных домов минимальное расстояние в действующем регламенте не прописано.

Минимальная площадь участка

Новые правила утверждают минимальную площадь земельного участка для большинства категорий жилых домов. Частные дома могут находиться на участках площадью не менее 300 кв. м.

Малоэтажные многоквартирные дома должны строить на участках не менее 600 кв. м, среднеэтажные – не менее 800 кв. м. Площадь участков под многоэтажное строительство может быть любой.

Сейчас в правилах прописан минимальный размер участка лишь для частных домов. Он также составляет 300 кв. м.

Плотность застройки

Коэффициент плотности застройки (КПЗ) новые правила предлагают поменять на максимальный процент плотности застройки. Первый показатель рассчитывается как соотношение площади всех этажей зданий и сооружений к площади участка, на котором они построены, а второй – только с учетом надземных этажей, без подвалов и подземных парковок.

Сейчас правила устанавливают КПЗ только для двух зон: частного сектора (Ж1) и зоны малоэтажной застройки (Ж4). Для частных домов в этих зонах коэффициент плотности застройки не должен быть выше 0,4, для многоквартирных – 0,8-1,6.

Новые правила не устанавливают максимальную плотность застройки для частного сектора. Зато определяют этот показатель для малоэтажных многоквартирных домов – 90%. Максимальный процент плотности застройки для среднеэтажных домов будет равен 200%, а для многоэтажек он составит 300%. 

Какие мнения звучали на слушаниях?

Главный архитектор ООО «УК “Жилпроект”» Сергей Ушаков:

– Уже почти все муниципальные образования привели градостроительные регламенты в соответствие с федеральным законодательством, а Воронеж задерживается.

Администрация еще в прошлом году подготовила проект изменений, но гордума его не пропустила, потому что он вызвал много противоречий между интересами застройщиков, городских властей и жителей. Проект был доработан. Правила, которые мы обсудили, соответствуют сегодняшним реалиям.

В будущем их можно легко изменить. В Градостроительном кодексе прямо сказано, что любые физические или юридические лица могут обратиться к главе города с предложением каких-то изменений.

Галина Климова, уличком:

– Я считаю, что благодаря принятию этих правил землепользования могут быть фактически узаконены те незаконные постройки, которые уже есть. Например, бизнес-центр, который находится недалеко от моего дома, не соответствует действующему регламенту.

Но после принятия изменений может стать легальным, так как в нем есть пункт, делающий правомерной фактическую застройку. Я считаю, что правила нужно еще дорабатывать и приводить в соответствие с теми правилами использования, которые есть сейчас.

Марина Бережная, учредитель некоммерческой экологической организации:

– Те изменения, которые вынесены на обсуждение, имеют большой недостаток: здания неопределенной высотности.

А ведь озеленение и пожарные разрывы для четырехэтажного здания и для 17-этажного здания – совершенно разные вещи.

Я считаю, что ненормально обсуждать градостроительные параметры без учета развития озелененных территорий¸ особенно в преддверии принятия документа по развитию зеленого щита. 

  • Новости РИА «Воронеж»
  • Мы в Яндекс Дзен
  • Наш Telegram

×

Добавить издание «РИА “Воронеж”» в ваши источники?

Новости из таких источников показываются на сайте Яндекс.Новостей выше других

Добавить

Выделите ее мышью и нажмите Ctrl+Enter

Источник: https://riavrn.ru/news/rost-po-pravilam-chto-pomenyaetsya-v-zastroyke-voronezha/

Как написать обоснование превышения коэффициента застройки – Инженерный справочник

Можно ли увеличить плотность застройки ижс

Коэффициент застройки – важный показатель градостроительной деятельности.

Возведение зданий и сооружений на территории того или иного участка земли должно проходить планово, с учётом всех характеристик самого участка, возможностей инженерных сетей, путей связи и, конечно же, в соответствии с требованиями законодательства.

При строительстве многоквартирных домов выделяются различные типы застройки территории, каждая из которых позволяет сэкономить территорию участка при получении максимального количества пригодных к проживанию помещений. В этих целях вычисляется коэффициент застройки.

Что это такое?

Таким коэффициентом признаётся числовое соотношение между всей площадью участка земли и той, что покрывает зона будущей или уже существующей постройки. Иначе такой коэффициент называют ещё и плотностью застройки.

Обычно вычисление производится с учётом количества квадратных метров пригодных и непригодных к проживанию помещений в отношении одного гектара земли. Такое вычисление используется при определении плотности в целых районах и кварталах в интересах и целях государства.

Но даже при возведении или вычислении коэффициента застройки частных владений специалисты исходят именно из соотношения квадратный метр на гектар вне зависимости от общей площади земельного владения. В большинстве нынешних городов и населённых пунктах иного типа плотность застройки составляет от 20% и больше. Но даже в Москве данный показатель пока что не перевалил за 60%.

Расчёт коэффициента необходим для определения некоторых параметров вновь возводимого строения. Именно от него зависят параметры основания здания, будущая загруженность коммунальных сетей и сетей иного назначения.

Обычно выделяют следующие виды коэффициента:

  • коэффициент строительства;
  • коэффициент плотности застройки.

Коэффициент обозначает соотношение между площадью строений у основания и всего участка земли, тогда как коэффициент плотности означает соотношение между площадью самого участка и квадратурой всех помещений.

Для чего нужен коэффициент?

Помимо указанного выше назначения, коэффициент плотности является одной из основных норм, определённых государством, которой необходимо придерживаться при осуществлении строительных работ.

В целом данный коэффициент имеет следующие особенности:

  1. Показатель коэффициента является основной из посчитанных характеристик плотности и загруженности земельного участка и инфраструктуры.
  2. Допустимый показатель коэффициента всегда равняется 0,5, что означает обязательное присутствие на территории земельного надела свободных от зданий площадей.
  3. Коэффициент включает в себя максимальную этажность будущего сооружения.
  4. Данный коэффициент определяется сотрудниками специально уполномоченных отделений местных администраций: архитектурной службы и управления землеустройства.
  5. Показатель коэффициента обязательно указывается в документации строительных работ, в том числе и проектно-инженерной схеме будущего здания.

Кроме того, в планах строительства необходимо определить часть территории, которая остаётся свободной от построек. Необходимо также указать будущее целевое назначения данных частей.

Отказ от соблюдения требований влечёт ответственность виновных лиц – собственника участка и строительной компании. Такая постройка будет признана незаконной и снесена по решению суда.

Порядок расчёта коэффициента

Так как в пределах населённых пунктов жилые дома и объекты иного назначения строятся рядом с промышленными строениями, дорогами и иногда даже скоростными трассами, необходимо рассчитать необходимое количество квадратных метров помещений для обеспечения всех нужд населения. Осуществлять такие расчёты частным лицам нельзя, так как цели вычисления имеют публичное значение.

Сотрудники указанных уполномоченных государственных служб постоянно ищут новые способы размещения зданий и сооружений в черте городов, чтобы обеспечить нужды населения и при этом соблюсти нормативы застройки на уровне предельно допустимых. В этих целях они используют различные технические и экономические характеристики местности.

На сегодняшний день выделяют два способа определения коэффициента:

  • метод брутто;
  • метод нетто.

Метод брутто имеет следующие особенности:

  1. Данный метод подразумевает соотношение между общей площадью планируемой застройки и всей необходимой для жизнеобеспечения жилого квартала территорией.
  2. По методу брутто коэффициент выражается в процентах.

Вычисление методом нетто характерно следующим:

  1. Данным методом исчисление производится путём соотношения всей площади постройки к площади необходимых жилых помещений. То есть в таком случае в счёт берётся лишь площадь зданий, предназначенных под жилые квартиры.
  2. Для вычисления площади жилых сооружений от общей площади квартала или района вычитается площадь зданий и иных объектов социального, экономического и культурного назначения.

Таким образом можно вычислить необходимые площади построек для нужд населения с учётом количества людей, проживающих в том или ином квартале.

Для расчёта коэффициента при строительстве многоквартирных домов площадь определяется по внешним границам стен здания. В счёт берутся лишь наземные площади многоквартирных домов.

Формула расчёта коэффициента

Коэффициент рассчитывается согласно следующей формуле:

КЗ = Пз/Пу

Здесь:

  • КЗ – коэффициент;
  • Пз – площадь застройки;
  • Пу – площадь участка.

Данный коэффициент определяется государственными органами согласно генеральному плану застройки и Правилами 45—3.01—116. Коэффициент ни в коем случае не должен превышать единицу или быть меньше нуля.

Нормативные коэффициенты застройки

Согласно нормативным показателям плотности застройки территориальных зон на сегодняшний день действуют следующие нормативы плотности застройки:

  1. Для многоквартирных домов – 0,4.
  2. При реконструкции многоквартирных домов – 0,6.
  3. Жилые дома с придомовыми участками – 0,3.

Для застройки общественного значения установлены следующие значения:

  1. Универсальная застройка – 1,0.
  2. Застройка специального назначения – 0,8.

Источник: https://inginiring72.com/kak-napisat-obosnovanie-prevysheniya-koeffitsienta-zastroyki/

Глава 1. Градостроительное регулирование

Можно ли увеличить плотность застройки ижс

Одной из важнейших характеристик земельного участка является вид разрешенного использования, определяющий назначение объектов капитального строительства, которые могут быть возведены на земельном участке.

Как правило, виды разрешенного использования утверждаются в составе градрегламентов, содержащихся в Правилах землепользования и застройки и применяющихся в пределах границ соответствующей территориальной зоны в отношении определенной категории земель.

Необходимо отметить, что градостроительный регламент может быть утвержден только в отношении земель определенных категорий.

Таблица 3. ПРИМЕНИМОСТЬ ГРАДОСТРОИТЕЛЬНЫХ РЕГЛАМЕНТОВ К ЗЕМЛЯМ РАЗЛИЧНЫХ КАТЕГОРИЙ

Категории земель, в отношении которых может быть утвержден градрегламентКатегории земель, в отношении которых градрегламент не устанавливается
  • земли населенных пунктов
  • земли сельскохозяйственного назначения за исключением сельскохозяйственных угодий
  • земли лечебно-оздоровительных местностей и курортов
  • земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения
  • сельскохозяйственные угодья
  • земли особо охраняемых природных территорий за исключением земель лечебно-оздоровительных местностей и курортов
  • земли лесного фонда
  • земли запаса
  • земли, покрытые поверхностными водами

А. Определение и изменение видов разрешенного использования в отношении земельного участка, на который распространяется утвержденный градрегламент

В случае утверждения градрегламента он включает в себя информацию о трех категориях видов разрешенного использования (далее — ВРИ):

  • основные
  • вспомогательные
  • условно-разрешенные

Основные виды разрешенного использования отражают то назначение объектов капитального строительства, которое, по мнению разработчиков ПЗЗ, предпочтительно в рамках конкретной территориальной зоны.

Правообладатель земельного участка, за исключением органов государственной власти, органов местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений и унитарных предприятий, вправе выбирать любой из предусмотренных градостроительным регламентом основных видов разрешенного использования без дополнительных разрешений и согласований (п. 4 ст. 37 ГрК РФ).

Вспомогательные виды разрешенного использования также разрешены к выбору правообладателями участков без дополнительных разрешений и согласований, но только в качестве дополнительных по отношению к основным или условно разрешенным видам использования в силу прямого указания п. 1 ст. 37 ГрК РФ.

Выбор вспомогательного вида разрешенного использования без выбора основного вида разрешенного использования противоречит ГрК РФ[1].

Например, на земельном участке может быть установлен основной вид разрешенного использования «сельское хозяйство» и вспомогательный — «природно-познавательный туризм» [2] или «для индивидуального жилищного строительства» и «торговые объекты площадью не более 100 кв.м»[3].

Застраивать земельный участок исключительно объектами, соответствующими вспомогательному виду разрешенного использования, недопустимо. Такие объекты должны строиться совместно с объектами, соответствующими основным или условно-разрешенным ВРИ, для использования или обслуживания таких объектов.

При этом в Правилах землепользования и застройки обычно предусматриваются ограничения по использованию участка в соответствии со вспомогательными видами его использования.

Так, может быть предусмотрено, что площадь, занятая соответствующими объектами, не может превышать 30 процентов от общей площади земельного участка.

В отличие от основных и вспомогательных условно-разрешенные ВРИ не могут быть выбраны собственником по своему усмотрению. Если он планирует осуществить строительство в соответствии с условно-разрешенным ВРИ, то ему необходимо пройти специальную процедуру согласования, предусмотренную ст. 39 ГрК РФ.

В общем виде указанная процедура выглядит следующим образом.

Схема 1. ПРОЦЕДУРА СОГЛАСОВАНИЯ УСЛОВНО-РАЗРЕШЕННОГО ВРИ

Следует отметить, что в большинстве случаев условно-разрешенные виды использования даже после получения разрешения на их применение дают собственнику земельного участка меньше возможностей для его использования по сравнению с аналогичным видом разрешенного использования, если он является основным.После принятия соответствующего решения собственник земельного участка вправе осуществлять строительство в соответствии с условно-разрешенным видом использования.

Порядок выбора основных или вспомогательных видов разрешенного использования земельных участков такими их правообладателями, как органы государственной власти, органы местного самоуправления, государственные и муниципальные учреждения, унитарные предприятия, в настоящее время законодательством не определен.

Если земельный участок находится в публичной собственности, то выбор основного и вспомогательного видов разрешенного использования имеет дополнительные особенности и осуществляется в следующем порядке: уполномоченный орган принимает решение об установлении вида разрешенного использования земельного участка в соответствии с Правилами землепользования и застройки и направляет его в орган кадастрового учета в рамках информационного взаимодействия[4].

Источник: https://www.kachkin.ru/glava-1-1_3

Застройка земельного участка: нормы и правила

Можно ли увеличить плотность застройки ижс

Некоторое время назад в нашем законодательстве появилось понятие частной собственности на землю, а с ним и возможность обустройства загородных владений по своему вкусу. Однако не всё так просто, как многим хотелось бы.

 Свидетельство о частной собственности — отнюдь не та “… окончательная бумажка, фактическая, настоящая …”,  которую требовал себе профессор Преображенский в романе М. Булгакова.

  Собственность на земельный участок совсем не означает возможность поступать у себя во владениях по принципу «что хочу — то и ворочу», даже если финансы позволяют. В первую очередь ограничения касаются застройки на дачном участке.

Освоение нового участка: с чего начать? Это значит, что построить на своём земельном наделе всё, что хочется, и ещё чуть-чуть, вы сможете только в дозволенных законами и правилами рамках. К примеру, на некоторых земельных участках вообще нельзя законно возвести капитальное сооружение жилого назначения, по-простому — дом.

О том, что можно построить на даче, написано в следующих публикациях: В этой статье рассказывается о том, как разместить постройки на участке в соответствии с правилами и законами. Конечно, строительство нужно начинать с проекта.

Но есть ещё один момент, предшествующий началу строительных работ: прежде чем проектировать, нужно определить допустимые рамки.

Начну с того, что земельный участок с разрешённым видом использования «строительство индивидуального жилого дома», то есть участок, предназначенный не для огородничества и не для ведения крестьянского фермерского хозяйства, нельзя застраивать целиком, от межи до межи. Нельзя по разным причинам, первая из которых — рекомендуемая разрешённая плотность застройки.

Каков участок, таков и дом Эта величина (плотность застройки) зависит, во-первых, от площади участка, во-вторых, опять же, от вида разрешённого использования. То есть от того, планируете вы строительство дома на садовом участке, на участке под ЛПХ или ИЖС.  Для участков в садоводческих товариществах строительство жилого дома и различных подсобных построек регламентируется СНиП 30-02-97 «Планировка и застройка территорий садоводческих (дачных) объединений граждан, здания и сооружения». Для прочих участков, на которых можно строить дом, основное руководство — Градостроительный Кодекс Российской Федерации.  Более частные вопросы рассматриваются в Правилах Землепользования и Застройки, которые опираются на федеральные законы, но в каждом муниципальном образовании имеют свои особенности. Рассмотрю подробнее оба варианта. Участок в садоводческом товариществе, полученный или приобретённый гражданином, предназначен в первую очередь для выращивания овощей, плодово-ягодных культур, разведения бахчей. А во-вторую — для отдыха гражданина и его семьи, отдых предполагает и строительство жилого дома. Поэтому площадь участка должна максимально использоваться по своему назначению — выращиванию растений.
На садоводческом участке должно расти что-то зелёное, а не только различные строения

Пункт 6.13 СНиПа 30-02-97 говорит о том, что при освоении садового участка, имеющего площадь 0,06-0,12 га (6-12 соток), территория, отводимая под застройку, не должна превышать 25-30%. Планируя застройку, не забывайте, что под «застройкой» понимается не только жилой дом, но и хозпостройки, а так же дорожки, площадки и ограждения. 

То есть, если ваш участок величиной 6 соток, то на всё про всё (дом, гараж, баня, дворовая уборная, душ, хозблок, мангал для шашлыков и будка для собаки) у вас должно быть отведено не более 180 м². Кроме указанного СНиПа, в садоводствах строительство может регламентироваться Уставом садоводческого товарищества.

Для дачных участков расклад несколько иной. Участок в дачном товариществе предназначается в первую очередь для отдыха, включающего владение домом, пригодным для постоянного проживания. А выращивание картофеля и прочих овощей-ягод на таком участке не возбраняется, но юридически это занятие вторично. Поэтому площадь под застройку дачного участка определяется, как и для участка под ИЖС. Само название — индивидуальное жилое строительство — говорит о назначении участка: для возведения жилого дома. Поэтому, в зависимости от региональных законов и размеров участка, площадь разрешённой застройки может достигать 60% от площади всего участка.
На участке ИЖС постройки могут занимать больше половины земельного участка Размеры жилища и величину «пятна под застройку» дома и вспомогательных построек для справки можно посмотреть в таблице к статьям 34 и 38 ГрК РФ.
Предельно допустимые параметры застройки для индивидуального строительства

Пояснение к таблице

  • Тип застройки А — усадебная сельско-городская и сельская застройка (участки ЛПХ).
  • Тип застройки Б — коттеджная городская или поселковая застройка (участки ИЖС).
  • Тип застройки В — многоквартирная малоэтажная жилая застройка (таунхаусы и блокированные дома). 

Значения в скобках — для коттеджной застройки. Для участков, имеющих площадь более 12 соток, максимальная площадь жилого дома (при коэффициентах Кз и Кпз 0,2 и 0,4) определяется в 1500 м².

Коэффициент застройки — это отношение застроенной площади к общей площади участка. А коэффициент плотности застройки — это отношение площади всех этажей зданий и сооружений к общей площади земельного участка. Значения этих коэффициентов конкретно для вашего случая (разрешённую площадь застройки), вы получите в ГПЗУ (Градостроительном плане земельного участка), подав документы на получение разрешения на строительство.  Предположим, что у вас имеется участок площадью в 20 соток. Полученные в разрешении на строительство коэффициенты такие: Кз=0,2, а Кпз=0,4. Это значит, что ваши строения могут максимально занимать 2000*0,2=400 м², а совокупная максимальная поэтажная площадь этих строений может быть 2000*0,4=800 м². То есть вы можете построить один большой индивидуальный жилой дом с внешним контуром (включая эркеры, террасы и крыльца), ограничивающим площадь в 400 м². При этом сумма площадей всех внутренних помещений должна быть не более 800 м² (согласно определению индивидуального жилого дома, он может иметь 3 надземных этажа).  Можете построить дом в 3 этажа, площадь каждого будет примерно 260 м². Или выбрать проект двухэтажного особняка с площадью каждого этажа в 400 м².
Можете построить один большой дом Или это будет жилой дом скромнее, а оставшуюся разрешённую под застройку площадь вы сможете поделить между необходимыми вам вспомогательными строениями. Понятно, что для большого участка это сделать гораздо проще. Для маленького придётся, скорее всего, чем-то поступиться.  Когда вы вволю наигрались в игру «кручу-верчу, запутать хочу» с перераспределением разрешённой под застройку площадью между жилым домом, гаражом, баней, домиком для гостей и прочими строениями, можно переходить к следующему не менее увлекательному этапу — привязке этих строений к местности.  Разделив разрешённую площадь под застройку между всеми планируемыми строениями, можно начинать размещать эти строения на участке, вернее, сначала на проекте участка. И здесь есть целый ряд ограничений: законодательством, противопожарными и санитарными нормами, строительными правилами.
Проектирование участка

Если участок маленький, а строительные амбиции большие, то задача планировки с учётом всех требований — дело непростое. Особенно помня, что требуемые расстояния между строениями различного назначения нужно выдерживать не только для своих зданий и сооружений, но и принимая во внимание расположение соседских.

Первое и наиболее значимое условие, нарушение которого легко вызывает реакцию «снести незаконно возведённое строение», — это красные линии.

Красные линии, согласно пп. 11 и 12 ст. 1 ГрК РФ, — это линии, обозначающие границы земельных участков, границы территорий общего пользования, границы линейных объектов (газопроводов, ЛЭП, дорог и прочего). В садоводческих посёлках и населённых пунктах с участками под ИЖС или ЛПХ отступы от красных линий, в принципе, одинаковы:

  • для жилого дома от дороги (красной линии улицы) — не менее 5 м;
  • для хозяйственных вспомогательных построек от красной линии улицы (дороги) — не менее 5 м;
  • для жилого дома от проезда (красной линии проезда) — не менее 3 м; 
  • от хозпостроек до красной линии проезда — не менее 5 м.

Смежные границы с соседями тоже, по сути, являются красными линиями, но обычно так не называются. Жилой дом должен быть расположен от границы с соседним участком не ближе чем на 3 м. Большая часть хозпостроек может строится от границы с соседями на расстоянии не менее 1 м. Исключение — помещения для содержания скота или птицы: хлев и птичник нужно отодвинуть от границ соседнего участка как минимум на 4 м. 
Пример зон возможного размещения на участке жилых и хозяйственных построек. Фото с сайта chipmaker.ru Измеряем расстояния между строениями от цоколя здания или от его стены, если цоколь отсутствует. Если дом имеет выступающие части (эркеры, террасы, выносы второго этажа), то измерения производятся от выступающей части или от её проекции. Для хозяйственных построек, размещённых на расстоянии 1 м от соседского забора, нужно предусмотреть слив дождевой воды с крыши таким образом, чтобы сток не попадал на участок соседей. Кроме санитарных норм, в размещении построек важно учесть противопожарные разрывы. Здесь важно знание материалов, из которых возведены строения. Так, для зданий из негорючих материалов (кирпич, железобетон, газобетон и для строений, имеющих конструкции из горючих материалов, но изолированных негорючими), минимальное расстояние между строениями — 10 м. Для деревянных строений — 15 м. 
В размещении построек важно учесть противопожарные разрывы
Для соблюдения противопожарных норм указанное расстояние учитывается между домами и строениями соседей, даже находящимися через улицу. Соблюдение противопожарных расстояний между строениями на одном участке необязательно. Допускается блокированное расположение строений на соседних участках. Например, строительство рядом двух жилых домов, принадлежащих разным хозяевам, через глухую противопожарную стену — брандмауэр. Загородный дом для своего владельца вызывает необходимость решать самостоятельно массу задач, о которых даже не задумывается горожанин. Среди них одно из первых мест занимает вопрос водоснабжения и канализации. От того, правильно ли устроен туалет на участке, зависит не только комфортный отдых на любимой даче, но и здоровье — как самого владельца, так и его ближайших соседей.
Туалет на загородном участке

На дачном участке без возможности подключения к магистральной канализации допускается сооружение дворовых уборных различной конструкции: туалета с выгребной ямой, люфт-клозета, пудр-клозета или туалетов, оборудованных локальной очистной системой. О санитарных нормах по устройству «удобств» на загородном участке более подробно можно прочитать в публикации Туалет в загородном доме: санитарные нормы и правила.

А вкратце нормы такие: дворовый туалет, компостный ящик и место для хранения отходов должны размещаться не ближе 12 м от жилых строений, погребов, детских площадок, площадок для отдыха. Это же расстояние должно соблюдаться и от строений подобного назначения, расположенных на участках соседей. До колодца с питьевой водой расстояние от туалета и прочего не должно быть меньше 8 м.  Для локальных очистных сооружений с полями фильтрации требования о санитарных зонах ещё строже: санитарная зона от полей фильтрации септика — 15 м, от фильтрующих колодцев и траншей — 25 м, от очистных установок с аэрацией — 50 м. Баня и душ строятся не ближе 8 м от жилого дома — вашего и соседей. Свои требования по оборудованию санитарных зон есть и у глубоких артезианских скважин.  Чтобы обозначить свои владения и оградить их от несанкционированного прохода или проезда посторонних, владельцы загородной недвижимости устанавливают ограждения. Конечно, забор — это не полноценная постройка, в некоторых случаях это даже не постройка, а посадки — если вы предпочитаете использовать живые изгороди. Тем не менее есть нормы и для строительства заборов. 
Забор защитит от любопытных соседей В садоводческих товариществах, если нет отдельного регламента на устройство заборов, между соседними смежными участками устанавливаются сетчатые или решётчатые ограждения высотой 1,5 м. Устройство глухих заборов возможно со стороны улиц и проездов. Для участков ИЖС руководствоваться в выборе высоты ограждения между соседями следует местными нормативными актами, потому что ограничений в федеральных законах и строительных правилах на эту тему нет. У читателя может возникнуть вопрос: «Зачем всё это нужно? У половины владельцев на участках чего и как только не понастроено». Это действительно так: во многих местностях старая сложившаяся застройка не соответствует современным требованиям.  Вот, например, наш дом построен от красной линии улицы всего в 2,5 м, а не как положено — в 5. Более того, есть случаи, когда современная красная линия проходит вообще через дом, потому что дом старый, а планировка населённого пункта со времени его постройки несколько изменилась.  У градостроительных законов, как и вообще законов, есть одна особенность: они не имеют обратной силы. То есть, если ваш дом или иное строение построены до того, как вступили в силу настоящие правила, законы, распоряжения, то на них эти новые законодательные акты не распространяются. Вас никто не заставит перетаскивать столетний дом на положенные 5 м от красной линии. 
Законы не имеют обратной силы Но вот если будет доказано, что свою, нарушающую какое-либо правило, постройку вы возвели уже после вступления в силу этого закона или правила, то вас могут оштрафовать или даже вынести судебное решение о сносе. 

И, как показывает жизненный опыт, законы и правила, связанные с землепользованием и застройкой, с каждым годом всё больше ужесточаются. Так стоит ли испытывать судьбу и строить не по правилам, чтобы рано или поздно столкнуться с предписанием всё незаконное снести?

Статья размещена в разделах: постройки, законодательство, размещение, статьи, лпх, ижс

13 спасибо за статью 23 в избранном 79400 просмотров

Источник: https://7dach.ru/NatashaPetrova/dachnye-postroyki-skolko-stroit-v-metrah-122067.html

Можно ли увеличить плотность застройки ижс

Можно ли увеличить плотность застройки ижс
Перейти к контенту

В них должно быть однозначно указано – «ИЖС».

Нормы строительства на участках ИЖС и ЛПХ

Выполнение этих мероприятий входит в компетенцию муниципалитета, и владельцы участков ИЖС, по закону, также могут на это рассчитывать.

Что нужно учесть при выборе участков При выборе участков для строительства жилого дома (ИЖС) рекомендуется учесть следующие факторы: Если участок выбирается с целью возведения капитального дома для постоянного проживания или длительного пребывания в нём, то лучше остановить свой выбор на тех вариантах, где подведение необходимых инженерных коммуникаций (водопровода и канализации, газа, электричества) не будет представлять серьёзных проблем, да и близость магазинов, больницы, детских образовательных учреждений станет весьма существенной необходимостью.

При таком грамотном подходе здание в течение многих лет будет нуждаться только в плановом текущем обслуживании.

Вынос пятна застройки на почву

Вынос пятна застройки здания на натуру начинается с подготовительных мероприятий:

  1. Горизонтальная планировка поверхности строительной площадки.
  2. Удаление верхнего слоя растительности.
  3. Подвоз строительных материалов.
  4. Правильное, удобное размещение материалов, оборудования и инструментов.
  5. Обеспечение необходимыми техническими средствами.

Непосредственные работы начинаются с определения крайних угловых точек периметра возводимого строения. Для этого расположение будущего здания привязывается к прохождению красной линии.
Именно она является главным ориентиром. Чтобы лицевая стена шла строго параллельно по отношению к красной линии застройки, необходимо равняться на только красную линию.

Разбивка пятна застройки здания

Две точки, соответствующие ширине строящегося дома, обозначаются деревянными колышками или другими знаками временного пользования. На основании положения этих точек геодезисты выстраивают прямой угол.
При этом используется специальное приспособление под названием «теодолит».

Одна из сторон полученного угла — это вторая ось здания. На ней отмечается длина стены будущего строения. Точка, соответствующая отложенному размеру, фиксируется ещё одним колышком.
Она будет определять расположение следующей точки намечаемого периметра.

https://www.youtube.com/watch?v=N2eRZueiTrU

Нормативные коэффициенты застройки Согласно нормативным показателям плотности застройки территориальных зон на сегодняшний день действуют следующие нормативы плотности застройки:

  1. Для многоквартирных домов – 0,4.
  2. При реконструкции многоквартирных домов – 0,6.
  3. Жилые дома с придомовыми участками – 0,3.

Для застройки общественного значения установлены следующие значения:

  1. Универсальная застройка – 1,0.
  2. Застройка специального назначения – 0,8.

Следующие коэффициенты установлены для производственных застроек:

  1. Промышленные сооружения – 0,8.
  2. Научные – 0,6.
  3. Коммунально-целевая – 0,6.

При производственной застройке нормативы не учитывают опытные полигоны и иные зоны специального назначения.

Дачные постройки: сколько строить в метрах?

Земельное право Коэффициент застройки

  • Плотность застройки – что это? ⇩
  • Коэффициент застройки ⇩
  • Как считается плотность застройки? ⇩
  • Формула коэффициента застройки ⇩
  • Задайте вопрос юристу бесплатная консультация v

Застройка – постройка сооружений на территории всего населенного участка или района. Все права на застройку обеспечиваются статьями, находящимися в Гражданском кодексе.

Важно Источник: http://law-uradres.ru/mozhno-li-uvelichit-plotnost-zastrojki-izhs/

Как разместить частный дом на участке

Очень часто будущие владельцы своего частного дома сталкиваются с проблемой расположения дома на участке. Дело в том, что это зависит от ряда условий. Самые простые и очевидные – это противопожарные нормы и красные линии.

Если вы владелец земельного участка в загородном поселке под индивидуальное жилищное строительство, то наверняка ваш дом уже «посажен» на участок. Вам необходимо ознакомиться с градостроительной документацией — генеральным планом или запросить его фрагмент у застройщика.

Но в любом случае Вы вольны самостоятельно разместить «пятно застройки» на участке, не нарушая соответствующих норм.

Если вы владелец земельного участка на территории, на которую не разработана градостроительная документация, то вам придется обращаться к соответствующим специалистам для ее разработки на ваш участок и прилегающую территорию.

Внимание

Многоквартирныежилые дома 1 45,4 4540 27,0 2700 101 2 36,8 7360 19,0 3800 136 3 30,6 9200 14,5 4360 156 4 26,3 10500 11,8 4720 169 5 23,1 11600 10,0 4980 178 6 20,6 12400 8,6 5180 185 7 18,6 13000 7,6 5340 191 8 17,0 13600 6,8 5470 195 9 15,7 14100 6,2 5570 199 Блокированные жилые дома 1 47,8 4780 37,6 3760 2 38,8 7760 27,9 5580 3 32,9 9870 22,4 6720 Населенные пункты с численностью населения от 3 до 15 тыс.

Изучаем действующие нормы застройки участка для ижс

Фото № 4 Законодательство предъявляет требования не только к самим объектам строительства, но и их расположению на участке. Получить документ, разрешающий строительство, без предоставления плана размещения всех объектов, невозможно.

При планировании застройки нужно учитывать размеры самого участка, количество и размеры объектов, расстояния между ними.

Кроме того, важно соблюдать все правила об отступах от границ участков, от строений на других участках. Все эти требования четко прописаны в СНиПах. Они требуют обязательного соблюдения всеми лицами, возводящими частные жилые дома.

Процент застройки земельного участка ижс более 80 процентов

Объекты гаражного назначения 60 1,8 22.


Обслуживание автотранспорта 50 2,4 23. Объекты придорожного сервиса 50 2,4 24. Спорт 50 2,4 25.

Иные виды разрешённого использования 50 2,4 4.

Greg_ 12 477 30 Мар 2018 19:13 «ЗА» или «ПРОТИВ» НИКОЛИН КЛЮЧ (1 | 2) Gervaks 37 6567 30 Мар 2018 18:46 Вопрос на засыпку: готовый дом или пустой участок? (1 | 2 | 3) embrsce 54 1989 30 Мар 2018 18:28 Куда подать объявление о сдаче квартиры? (1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6) MСM™ 127 13034 30 Мар 2018 18:20 Коттеджный поселок «Николин ключ» (1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6) Boris Boris 125 34682 30 Мар 2018 17:28 Перевод СХ в ИЖС (1 | 2) Хронос 39 836 30 Мар 2018 15:28 Экология Ебурга и окрестностей (1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6) Konstantin I Meister Inquisitor 140 29407 30 Мар 2018 13:30 вопрос alltise 4 231 29 Мар 2018 23:18 В каких местах частные дома будут сносить?

Источник: https://ekodez66.ru/mozhno-li-uvelichit-plotnost-zastrojki-izhs

Наше право
Добавить комментарий